Του Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη
Μετά τις εκλογές της 21ης Μαΐου και με δεδομένο ότι κανείς μας δεν περιμένει συγκλονιστικές εκπλήξεις στις εκλογές της 25ης Ιουνίου, μπορούμε να πούμε με σχετική ασφάλεια πως το επιχειρηματικό και επενδυτικό τοπίο στην Ελλάδα ξεκαθαρίζει, προς το παρόν. Φυσικά και δεν μπορούμε να προβλέψουμε τι θα γίνει στις δεύτερες εκλογές (άλλωστε δεν υπάρχει ούτε ένας που να προέβλεψε αυτό που συνέβη στις πρώτες), όμως αν το νεοδιαμορφωθέν πολιτικό σκηνικό παραμείνει ως έχει, τότε μπορούμε να είμαστε σίγουροι για το πώς θα εξελιχθεί η φετινή χρονιά.
Έχοντας ήδη δεχθεί καταιγισμό ερωτημάτων για το τι μέλλει γενέσθαι στην οικονομία και τις επενδύσεις, νομίζω ότι σήμερα είναι μία καλή ευκαιρία να συζητήσουμε μαζί για τους επόμενους μήνες της αγοράς ακινήτων.
Η παρεξήγηση και οι προκλήσεις που τώρα αρχίζουν
Η Ελλάδα πέρασε σε μία νέα πολιτική φάση. Το εκκρεμές που είχε κινηθεί έντονα αριστερά το 2015 πλέον έχει μεταφερθεί προς το κέντρο και την κεντροδεξιά. Το κυβερνών κόμμα έχει κάθε λόγο να περιμένει μία ακόμη τετραετία διακυβέρνησης.
Στην πλειοψηφία του κόσμου έχει σχηματιστεί μία εσφαλμένη εντύπωση: Θεωρεί ότι οι δυσκολίες των τελευταίων ετών (ο κορωνοϊός, ο πόλεμος στην Ουκρανία, ο τιμές της ενέργειας, οι κρίσεις στη σχέση μας με την Τουρκία κλπ) ήταν το αποκορύφωμα των προβλημάτων που θα μπορούσε να αντιμετωπίσει μία κυβέρνηση, ομως στα δικά μου μάτια τα πραγματικά προβλήματα αρχίζουν από εδώ και πέρα! (Άλλωστε πιο εύκολα λύνεις τα προβλήματα μοιράζοντας δεκάδες δις Ευρώ στην οικονομία μέσω επιδομάτων, «επιστρεπτέων» που δεν επιστράφηκαν κλπ, παρά όταν πρέπει να κινηθείς χωρίς την ευχέρεια της διανομής δανεικών).
Στα δικά μου μάτια, τα δύσκολα είναι σαφώς μπροστά μας:
Οι περιφερειακές τράπεζες στις ΗΠΑ κλονίστηκαν τον Μάρτιο και τίποτε δεν δείχνει να έχει επιλυθεί σοβαρά στη συνέχεια. (Όλα αυτά ελπίζοντας πως όπως πάντα θα βρεθεί λύση για το θέμα του χρέους της χώρας, πριν «σκάσει» το πρόβλημα).
Αρκετές διεθνείς αγορές ακινήτων έχουν πλέον πτωτική πορεία, ενώ το δεξί χέρι του Warren Buffet, o εξίσου διάσημος αιωνόβιος Charlie Munger επιμένει ότι οι αμερικανικές τράπεζες έχουν έκθεση σε κακής ποιότητας χρηματοδοτήσεις εμπορικών ακινήτων και φοβάται κρίση.
Η Γερμανία πέρασε επίσημα σε ύφεση, μιας και το πρώτο τρίμηνο του 2023 είχε μείωση ΑΕΠ, όπως και το τέταρτο τρίμηνο του 2022 (οι δε λιανικές πωλήσεις της Γερμανίας τον τελευταίο χρόνο παρουσιάζουν άθλια εικόνα…)
Η χώρα μας συνεχίζει να έχει την υποχρέωση να συγκεντρώσει φέτος +6,7 δις Ευρώ έσοδα, όπως έχει γράψει φέτος η «Καθημερινή» και έχω αναπαράγει κατ’ επανάληψη. Επίσης από το 2024 θα πρέπει να περάσει σε μεγάλα πρωτογενή πλεονάσματα = να τραβήξει το κράτος λεφτά από την αγορά, όχι να μοιράσει.
Φέτος τελειώνουν τα πάσης φύσεως επιδόματα μέσω δανεικών (άλλωστε και ο Διοικητής της Κεντρικής Τράπεζας κ. Στουρνάρας είπε πριν τις εκλογές πως δεν υπάρχουν λεφτά για να τηρηθούν οι μεγάλες υποσχέσεις των κομμάτων),
(Και για όποιον δεν διάβασε και θέλει να διαβάσει μία μη πολιτική «ακτινογραφία» της Ελληνικής οικονομίας, η επιστολή του πρώην υπουργού κ. Αλέκου Παπαδόπουλου προς τους αρχηγούς των κομμάτων είναι περιεκτικότατη).
Μετά τις εκλογές θα δούμε σιγά σιγά και τα «νέα από την Εφορία», που πιστεύω πως θα εντείνει / πολλαπλασιάσει το κυνήγι της φοροδιαφυγής, αντικαθιστώντας και το Taxis με νέο λογισμικό βασισμένο στην τεχνητή νοημοσύνη, όπως έχει ανακοινωθεί.
Τα επιτόκια είναι και μάλλον θα παραμείνουν ψηλά για φέτος, με επενδυτική βαθμίδα ή χωρίς.
Μετά τις εκλογές έρχεται με ταχύτητα (εντός 12 μηνών;) η «Ηλεκτρονική Εργάνη» για όλες τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις και ειδικά αυτές υγειονομικού ενδιαφέροντος, κάτι που θα προκαλέσει νέα, τεράστια προβλήματα στον χώρο (όπως κάθε κίνηση που βάζει τάξη σε κλάδους που έχουν στηθεί «σε άτακτες» συνθήκες).
Έτσι λοιπόν ενώ ο κίνδυνος διεθνούς κρίσης δείχνει να είναι όλο και πιο ρεαλιστικός, σε κάθε περίπτωση η Ελλάδα θα πρέπει να αλλάξει εντελώς τρόπο διοίκησης τα επόμενα χρόνια και τότε θα δούμε αν είναι πιο δύσκολο να αντιμετωπίζεις τα έκτακτα προβλήματα μοιράζοντας τσουβάλια με (δανεικά) λεφτά, ή να προχωρήσεις στις μεταρρυθμίσεις που απαιτούνται και έχουν καθυστερήσει δεκαετίες.
Φέτος όμως θα πάμε καλά…
Όλα αυτά όμως δεν σημαίνει ότι θα μπουν αμέσως στη ζωή μας. Προς το παρόν το 2023 θα κυλήσει με ρεκόρ στον τουρισμό και ροή Ευρωπαϊκών κονδυλίων + νέων επενδύσεων στον τουριστικό κλάδο = δεν θα αλλάξει κάτι στην καθημερινότητα των πολλών, προς το παρόν.
«Άρα που καταλήγουμε για τα ακίνητα, ρε Ηλία; Άσε τα διεθνή και πάμε στα δικά μας» μπορεί να σκεφθείς…
Δεν είναι έτσι. Τα διεθνή και τα ευρύτερα προβλήματα μας αφορούν, αλλά και διαμορφώνουν τις τάσεις της αγοράς.
Πάμε και στα ακίνητα. Όπως σου έχω γράψει και πέρσι, χωρίζω τα ακίνητα στην Ελλάδα σε πέντε κατηγορίες και έτσι θα σου τα παρουσιάσω.
(Για τα ενοίκια θα τα πούμε την επόμενη εβδομάδα, ανανεώνοντας την περσινή μου ανάλυση που έγινε viral)
Τι βλέπω για το 2023 λοιπόν…
1. Απλά οικιστικά ακίνητα στην Ελλάδα (με αξία ως 150.000 Ευρώ)
Τον Μάιο του 2022 είχα παρουσιάσει πρώτος στην Ελλάδα την πρότασή μου για χαμηλότοκα δάνεια, προσβάσιμα από τα νέα ζευγάρια, ακολουθώντας το παράδειγμα της Ρουμανίας. Ένα αντίστοιχο πρόγραμμα ανακοινώθηκε από τον πρωθυπουργό τον Σεπτέμβριο του 2022 και πρόσφατα πέρασε σε φάση υλοποίησης, με τεράστια επιτυχία και αιτήσεις πολλαπλάσιες από αυτές που μπορεί η αγορά να εξυπηρετήσει.
Σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη το πρόγραμμα αυτό θα αυξήσει παντού τις τιμές φέτος, δημιουργώντας μεγάλη πίεση και έλλειψη (καλών) διαθέσιμων ακινήτων. Επίσης περιμένω να δούμε και κάτι ακόμη ενδιαφέρον: Κάποιοι που έχουν ανεβάσει τις τιμές των ακινήτων τους πάνω από τις 150.000 Ευρώ και ενδεχομένως δεν έχουν μεγάλη ζήτηση, να τις κατεβάσουν λίγο πιο κάτω, για να πουλήσουν γρήγορα.
Στην επαρχία το πρόγραμμα θα κρατήσει τις τιμές και λογικά θα τις αυξήσει, με τα ποσοστά ανόδου να κυμαίνονται ανάλογα με το πόσο χαμηλά είναι η βάση υπολογισμού.
Ερωτηματικό παραμένει η κατάσταση με τα AirBnB και τις όποιες αποφάσεις της επόμενης κυβέρνησης, η οποία μπορεί να οδηγήσει τις τιμές των μικρών διαμερισμάτων ακόμη πιο ψηλά, ή αν επιβάλλει περιορισμούς να παγώσει για λίγο αυτή την αγορά (και να στρέψει κάποιους ιδιοκτήτες σε πελάτες από το πρόγραμμα κλπ).
2. Ακίνητα σε «καλές περιοχές» ανά την Ελλάδα (με αξία από 150.000 ως 350.000 Ευρώ)
Οι αλλαγές στο πρόγραμμα της Golden Visa θα συνεχίζουν να δημιουργούν στρεβλώσεις στην αγορά, μιας και τα όρια ανέβηκαν στις 500.000 Ευρώ σε περιοχές που οι τιμές είναι ήδη ψηλά, ενώ με τη διατήρηση των 250.000 Ευρώ για την υπόλοιπη χώρα πρακτικά δημιουργούμε νέες φούσκες… Ακίνητα με αξία 150.000 – 200.000 Ευρώ θα ανέβουν γρήγορα προς τις 250.000, μιας και θα αποκτήσουν ξαφνικά ζήτηση για Golden Visa, πιέζοντας προς τα πάνω τις τιμές.
Ακόμη και χωρίς πολλές συναλλαγές, η συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων θα δει αυξήσεις την επόμενη περίοδο και λογικά θα κλείσει τη χρονιά με θετικό πρόσημο. Στις 2 μεγαλουπόλεις οι τιμές θα ανέβουν περισσότερο, όμως λογικά η ζήτηση θα δυναμώσει και στις υπόλοιπες.
2.Β. Ακίνητα εκτός σχεδίου που έκτιζαν μέχρι πρόσφατα
Σου έγραψα την περασμένη εβδομάδα αναλυτικά για το θέμα, που απειλεί να τινάξει στον αέρα δεκάδες (εκατοντάδες;) χιλιάδες ανθρώπους που επένδυσαν σε τέτοιες ιδιοκτησίες. Περιμένουμε από τη νέα κυβέρνηση να δούμε τι θα αποφασίσει και πώς θα αντιμετωπίσει το ζήτημα, μιας και αν πχ δεν το λύσει και απλά αφήσει να παγιωθεί η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί μετά την απόφαση του Συμβουλίου Επικρατείας, θα παγώσει την αγορά, θα ρίξει τις τιμές και θα δημιουργήσει νομικό και πολεοδομικό χάος…
Ελπίζω να μη φτάσουμε εκεί, όμως ήδη δεν είμαστε πολύ μακριά…
3. Κορυφαία τουριστικά ακίνητα ανά την Ελλάδα / κέντρο Αθηνών / κέντρο Θεσσαλονίκης / με θέα στη θάλασσα / ακίνητα για Golden Visa (με αξία άνω των 350.000 Ευρώ)
Μετά και την «απομείωση του πολιτικού ρίσκου» δεν υπάρχει κάτι στον ορίζοντα φέτος που μπορεί να μειώσει την ορμή που παρουσιάζει ο συγκεκριμένος κλάδος της αγοράς. Οι τιμές είναι σε τρελά επίπεδα και θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, τουλάχιστον ως το τέλος του χρόνου. Η ζήτηση δείχνει να είναι πολύ ισχυρή, ενώ και η προσφορά φαίνεται να έχει αυξηθεί φέτος (και με εξαίρεση ακίνητα με «μυθικές» τιμές / τρελούς ιδιοκτήτες / υπερ-λαίμαργους μεσίτες / νομικά ή πολεοδομικά μπλεγμένα κλπ, όλα τα υπόλοιπα πωλούνται αρκετά γρήγορα).
Εδώ δεν περιμένουμε κάποια έκπληξη, παρά μόνο θα δούμε και νέες περιοχές να ανεβαίνουν, μιας και πολλοί επενδυτές ψάχνουν «το επόμενο στοίχημα» μετά την άνοδο των πρώτων τους επιλογών (πχ βλέπε Ωρωπό, αντί για την Αττική).
4. «Απλά» εμπορικά ακίνητα, χωρίς προστιθέμενη αξία
Υπενθυμίζω πως εδώ μιλάμε για:
Χωράφια χωρίς μεγάλη αξία
Μαγαζιά σε στενά και όχι σε σημεία προβολής
Οικόπεδα σε περιοχές χωρίς οικιστική ανάπτυξη
Ξενοδοχεία σε σημεία χωρίς ενδιαφέρον για τουρισμό και AirBnB
Ακίνητα που χρειάζονται μεγάλη ανακαίνιση ενώ δεν το σηκώνει αυτό η αγορά
Στη συγκεκριμένη κατηγορία δεν βλέπω βιασύνη από κάποιους, το αντίθετο. Οι επενδυτές αναζητούν την καλύτερη δυνατή ευκαιρία, για να συνδυάσουν τιμή, τοποθεσία και τετραγωνικά. Λογικά δεν θα δούμε πτώση τιμών, αλλά σίγουρα ούτε και κάποιο ράλυ.
Ενώ δεν είναι λίγοι αυτοί που περιμένουν από το φθινόπωρο να εμφανιστούν περισσότερα τέτοια ακίνητα προς πλειστηριασμό = «κρατούν δυνάμεις» για τη συνέχεια.
5. Κορυφαία εμπορικά ακίνητα ανά την Ελλάδα
Θα συνεχίσουν να είναι δυσεύρετα και να ανεβαίνουν οι τιμές τους. Ο όγκος των επενδύσεων που θα «απελευθερωθεί» μόλις διασφαλιστεί η πολιτική σταθερότητα θα κατευθυνθεί και προς αυτή την κατηγορία ακινήτων, μιας και όλοι θέλουν το χαρτοφυλάκιό τους να έχει και κάποια τέτοια «ποιοτικά» ακίνητα.
Και εδώ άνοδος λοιπόν…
Χρειάζεσαι σοβαρή καθοδήγηση για την επιχειρηματική / επενδυτική σου δραστηριότητα;
Κάθε μήνα συμβουλεύω ως 3 άτομα ή εταιρείες που χρειάζονται «μία out of the box προσέγγιση»
ΓΡΑΨΕ ΜΟΥ ΓΙΑ ΝΑ ΜΙΛΗΣΟΥΜΕ!(Η υπηρεσία αυτή έχει κόστος)
«Δηλαδή τι θα γινόταν αν επικρατούσε πολιτική αναταραχή;»
Μάλλον πάγωμα επενδύσεων και νέα δεδομένα. Δεν σχολιάζω εδώ αν είναι καλό ή κακό, το γεγονός που όλοι καταλαβαίνουμε περιγράφω.
«Και τι θα γίνει το 2024; Να δούμε λίγο και την προοπτική;»
Είναι πολύ νωρίς (τουλάχιστον για εμένα) για να μιλήσω για την επόμενη χρονιά, μιας και πολλές είναι οι μεταβλητές που μπορεί να αλλάξουν, ειδικά από τον Οκτώβριο και μετά. Το θέμα (μεταξύ άλλων) θα το αναλύσουμε διεξοδικά στην πρώτη μου μεγάλη εκδήλωση που ετοιμάζω τον Νοέμβριο στην Αθήνα, έχοντας όλα τα δεδομένα μπροστά μας.
Προς το παρόν για φέτος λογικά θα πάμε προς τα πάνω…
Εσύ τι γνώμη έχεις
