Του Ηλία Παπαγεωργιάδη
Έχεις σπίτι, μαγαζί, αποθήκη, οικόπεδο ή οτιδήποτε άλλο προς ενοικίαση; Λόγω μεγάλης εμπειρίας στο θέμα, επίτρεψέ μου να σε αποκαλέσω «κύριε συνάδελφε» και να μοιραστώ μαζί σου δέκα συμβουλές που ενδεχομένως να τις έχεις ήδη στο μυαλό σου, ίσως όμως και όχι. Έχοντας συμμετάσχει σε μερικές εκατοντάδες ενοικιάσεις τα χρόνια που ήμουν επενδυτικός σύμβουλος ακινήτων, θα σου έλεγα να έχεις στο μυαλό σου τα εξής, για να αποφύγεις μία ενδεχόμενη «φόλα»:
1. Το άδειο ακίνητο κοστίζει περισσότερο + υπολόγισε ανά πενταετίες
Τα δύο ή τρία χρόνια είναι μικρό διάστημα, τα δέκα είναι πολύ μεγάλο. Προσπάθησε να υπολογίσεις το ενοίκιο του ακινήτου σου ανα πενταετία. Τι σημαίνει αυτό; Αν πχ θέλεις ενοίκιο 1.000 Ευρώ / μήνα και η αγορά είναι στα 700, μπορεί το ακίνητό σου να είναι νοικιασμένο 2 από τα 5 χρόνια. Θα έχεις εισπράξει 24.000 Ευρώ και θα νιώθεις καλά που πέτυχες το καλύτερο ενοίκιο στην αγορά, όμως αυτός που ενοικίασε με 700 Ευρώ θα έχει εισπράξει 42.000 στο ίδιο χρονικό διάστημα.
Μη θαμπώνεσαι από τα μεγάλα λόγια. Κοίτα την ουσία και το πόσα χρήματα μπορείς να κερδίσεις ρεαλιστικά, όχι πόσα φαντάζεσαι ή ονειρεύεσαι ή λέει ότι έβγαλε ο διπλανός. Γνωρίζω στην Ελλάδα και τη Ρουμανία εκατοντάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που πάντα έψαχναν μόνο τη μέγιστη τιμή. Λιγότεροι από 5% εξ αυτών κατάφεραν να πληρωθούν το τεράστιο ποσό σε βάθος χρόνου. Αντίθετα, περισσότεροι από 50% εγκλωβίστηκαν και έμπλεξαν σε καταστάσεις άσχημες και ταλαιπωρημένες…
2. Φτιάξε σωστά τα χαρτιά + Μελέτησε την περιοχή και τις προοπτικές της
Μην είσαι και εσύ άλλος ένας… σβαρνιάρης! Βάλε, άνθρωπέ μου, σε μία σειρά τα χαρτιά του ακινήτου σου, φρόντισε να έχεις ένα σχέδιο, μία κάτοψη και ό,τι άλλο απαιτείται για να καταλάβει ο ενοικιαστής που πάει να νοικιάσει. Δεν δείχνει μαγκιά το να λες «αυτά τα χαρτιά έχω και άμα σου αρέσει», συνήθως έτσι χάνεις λεφτά, μιας και οι σοβαροί καλοπληρωτές εξαφανίζονται.
Επίσης ασχολείσου λίγο με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητό σου. Κατέγραψε τα θετικά και τα αρνητικά της + ετοίμασε απαντήσεις για τα αρνητικά και μάθε να παρουσιάζεις εύκολα και απλά τα θετικά. Αυτό είναι καλό να κάνεις και για το ίδιο το ακίνητο.
3. Συμβόλαιο χωρίς (καλό) δικηγόρο = ατύχημα εν αναμονή. Κάνε ξεκάθαρες συμφωνίες
Το χαρτόσημο, τα ρολόγια του ρεύματος και του νερού, οι αυξήσεις και οι αναπροσαρμογές, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις σου είναι καλό να έχουν περιγραφεί με ξεκάθαρο τρόπο που δεν επιτρέπει αμφισβητήσεις. Ό,τι γράφει, δεν ξεγράφει και μην αφήνεις τίποτε στην τύχη του, στην καλή πρόθεση και διάθεση των δύο μερών και στο ότι «εννοείται / είναι αυτονόητο» κλπ.
Τίποτε στη ζωή δεν είναι αυτονόητο, ειδικά όταν δεν έχει συγγραφεί από καλό δικηγόρο. Ναι, ξέρω ότι θέλεις να μειώσεις στο ελάχιστο τα κόστη σου, όμως ένα κακό συμβόλαιο μπορεί να σου κοστίσει 100 φορές παραπάνω. Άσε τα κουτοπόνηρα και κάντα όλα σωστά, να κοιμάσαι ήσυχος το βράδυ.
Προσοχή στον υπολογισμό του πληθωρισμού…
4. «Βγαίνει» η δουλειά με το ενοίκιο που θα χρεώσεις; «Βγαίνει» ο ενοικιαστής με τον μισθό του;
Μην αρχίσεις τα «δεν με ενδιαφέρει αν βγαίνει ή όχι, εγώ θέλω να πάρω τα λεφτά που ζητάω και αν δεν μπορεί, θα το δώσω στον επόμενο». Αν πχ σε μία περιοχή τα ενοίκια για ένα καλό μαγαζί είναι στα 2.000 Ευρώ και εσύ ζητάς 6.000, ποιος νομίζεις ότι θα σου νοικιάσει το κατάστημα; Κάποιος σοβαρός; Γρήγορα θα σου πει ότι «μπαίνει μέσα» και θα αρχίσει να ψάχνει προβλήματα και τρόπους για να μείνει μέσα, χωρίς να πληρώνει το συμφωνημένο ενοίκιο.
Τα ίδια ισχύουν και για κάποιον ενοικιαστή σπιτιού. Δεν μπορείς να μάθεις πολλά, όμως συχνά και με απλές ερωτήσεις καταλαβαίνεις αν ο άνθρωπος που έχεις μπροστά σου μπορεί να αντεπεξέλθει στο ενοίκιο που ζητάς.
5. Ποιος νοικιάζει; Ποιος επενδύει; Ποιος εγγυάται;
Θα σου πρότεινα να σεβαστείς αυτόν που «ρίχνει λεφτά» για να φτιάξει το μαγαζί / σπίτι που του νοικιάζεις. Κατά πάσα πιθανότητα, θα κάνει ό,τι μπορεί για να στηρίξει την επένδυσή του και να μην τα χάσει. Συνήθως οι περισσότεροι δεν σέβονται τον επενδυτή, δεν υπολογίζουν την πενταετία αλλά τον «επόμενο μήνα» και τελικά χάνουν κάτι σοβαρό, καταλήγοντας σε κάτι πιο «αεράτο».
Έχει μεγάλη σημασία να καταλάβεις όσο περισσότερο μπορείς το ποιος νοικιάζει, ποιο νομικό σχήμα, ποιος εγγυάται πως θα πληρωθεί το μίσθωμα που συμφώνησες κλπ. Ειδικά στο νομικό σχήμα δώσε βάση γιατί…
6. Οι μεγάλοι κίνδυνοι του «ενοικιαστή – μονοπρόσωπη ΕΠΕ»
… αν νοικιάσεις τον χώρο σου σε μία πχ μονοπρόσωπη ΕΠΕ, με άγνωστο ιδιοκτήτη που δεν ταυτίζεται με τον άνθρωπο που έχεις μπροστά σου, μπορεί να μπλέξεις πολύ άσχημα.
Μία τέτοια εταιρεία, χωρίς οντότητα, έσοδα, έξοδα, κεφάλαια και πάγιες εγκαταστάσεις, μπορεί να σου μπλοκάρει το ακίνητο για 2 – 4 χρόνια, μέχρι να καταφέρεις να της κάνεις έξωση.
Μεγάλη προσοχή και όταν μιλάμε για επινοικίαση. Δεν είναι κατ’ ανάγκη κακό το θέμα, αλλά θέλει εξαιρετικά καλό δικηγόρο για να γίνει σωστά και να μη βρεθείς αύριο να έχεις ενοικιαστή κάποιον άλλον…
7. Μακριά από τα «μαύρα»
Μην τρως πρόλογο και μην πιστεύεις ότι αν στο παρελθόν έκανες «λεβεντιές» και την έβγαλες καθαρή, αυτό θα συμβεί και στο μέλλον. Νομίζεις ότι είναι δύσκολο να πέσεις σε ενοικιαστή που θα σου υπογράψει συμβόλαιο με χαμηλότερο τίμημα «και τα υπόλοιπα μαύρα» και μετά από ένα δύο χρόνια θα σου πει «πληρώνω το συμβόλαιο»; Πίστεψέ με, είναι πιο εύκολο από όσο πιστεύεις.
Το ξέρω, η φορολογία είναι απαγορευτική, στα όρια του αστείου. Αν έχεις καλό δικηγόρο και λογιστή, ψάξε άλλους τρόπους, γίνε πιο «δημιουργικός» με το συγκεκριμένο θέμα. Όχι πάντως με αδήλωτα χρήματα, μπορεί να πάθεις ζημιά για πολλά χρόνια…
8. Σεβάσου τον μεσίτη
Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν θέλουν να πληρώσουν μεσιτική αμοιβή και κάνουν ό,τι μπορούν για να αποφύγουν τους μεσίτες, θεωρώντας άχρηστη τη δουλειά τους. Σωστά, οι 8 στους 10 είναι όντως έτσι, όμως ταυτόχρονα υπάρχουν και πολλοί σοβαροί άνθρωποι σε αυτό το επάγγελμα.
Εσένα σου χρειάζεται να φτάσει το μήνυμά σου όσο πιο γρήγορα γίνεται, σε όσους περισσότερους υποψήφιους ενοικιαστές μπορείς, έτσι θα κερδίσεις τη μεγαλύτερη τιμή και θα πετύχεις να δεις περισσότερους ενδιαφερόμενους, για να καταλήξεις στον σωστό.
Άσε τον μεσίτη να ζήσει και αυτός. Σεβάσου τον, δώστου έτοιμα και σωστά χαρτιά (ή ζήτα του να σου τα ετοιμάσει) και αν σου φέρει πελάτη, πλήρωσέ τον. Συνήθως κερδισμένος βγαίνεις από όλο αυτό.
9. Μήπως καλύτερα να το πουλήσεις;
Βλέπω ανθρώπους που ενοικιάζουν ακίνητα που εμφανώς δεν τους συμφέρει να τα κρατάνε, όμως δεν το καταλαβαίνουν… Παράδειγμα: Ένα σπίτι αξίας 400.000 Ευρώ πρέπει να έχει ενοίκιο που θα αποφέρει τουλάχιστον 16.000 Ευρώ μετά φόρων, ΕΝΦΙΑ και λοιπών επιβαρύνσεων, για να αξίζει τον κόπο να το κρατάμε. (Κάποιος θα πει πως η απόδοση 4% είναι πολύ μικρή όταν ο πληθωρισμός είναι μεγαλύτερος, αλλά ας πούμε ότι ο πληθωρισμός θα πέσει στο μέλλον).
Αν το ακίνητο των 400.000 νοικιάζεται με 800 Ευρώ / μήνα, τότε η καθαρή του απόδοση θα είναι κάτω από 8.000 Ευρώ / χρόνο, κάτω από 2%. Αν το πουλήσεις με 400.000, θα πάρεις τα ενοίκια 50 (πενήντα) χρόνων προκαταβολή και θα μπορείς να τα επενδύσεις σε άλλες ευκαιρίες.
Αν οι αποδόσεις καταλήγουν σε «αστεία» επίπεδα, σκέψου μήπως σε συμφέρει να πουλήσεις, ειδικά αν ασχοληθείς για να εντοπίσεις πρώτα την επόμενη ευκαιρία επένδυσης.
10. Μην είσαι λαίμαργος, άσε και τον άλλον να ζήσει
Σωστά, όντως 1 – 2 ιδιοκτήτες στους 100 καταφέρνουν να επιβάλλουν δυσβάσταχτους όρους στον ενοικιαστή τους και να του ρουφήξουν το μεδούλι, χωρίς οικονομικές απώλειες. Όμως αυτοί είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας. Ο οποίος κανόνας λέει ότι αν δεν αφήσεις και λίγο χώρο στον άλλον για να «αναπνεύσει», ακόμη και «ναι» να σου πει σήμερα, θα έχει συνέχεια στο μυαλό του το πώς θα σου τη φέρει, πώς θα σε δαγκώσει, πώς θα εξισορροπήσει αυτήν την ανωμαλία.
Bonus: Ενοικιάζεις ένα ακίνητο. Δεν πας να λύσεις με αυτό τα ψυχολογικά σου προβλήματα, ούτε είσαι ο εξουσιαστής ανθρώπων και ψυχών!
Το ξέρω, όταν είσαι ιδιοκτήτης, ειδικά αν έχεις ακίνητο με ζήτηση, σε περιοχή με ενδιαφέρον, νιώθεις βασιλιάς. Οι μεσίτες σου κάνουν τεμενάδες, οι ενοικιαστές σε παρακαλάνε και όχι μόνο.
Στο λέω όμως φιλικά: Αυτοί δεν είναι λόγοι για να φέρεσαι άσχημα, να μιλάς απότομα και να προσπαθείς να λύσεις τα ψυχολογικά σου προβλήματα φερόμενος ανάγωγα σε άλλους, επειδή απλά έχεις περισσότερα χρήματα σήμερα. Δεν είσαι εξουσιαστής ανθρώπων και ψυχών!
Η ζωή ρόδα είναι και γυρνάει. Σε διαβεβαιώνω πως για κάθε μία φορά που φερθείς άσχημα σε κάποιον εκμεταλλευόμενος τη θέση σου, θα βρεθείς τουλάχιστον άλλη μία φορά στη θέση του και θα σου φερθούν με τον ίδιο ή χειρότερο τρόπο, σε ένα νοσοκομείο ή αλλού.
Νοίκιασε το ακίνητό σου, κάνε ό,τι γουστάρεις, ζήτα όσα θέλεις. Μην ξεχνάς όμως να παραμένεις άνθρωπος, όχι τέρας, ούτε κάποιος κομπλεξικός που ξεσπάει σε άλλους για να ξεπεράσει τα δικά του προσωπικά αδιέξοδα.
Κάνε λίγο κράτει, σε καλό θα σου βγει!
Και να θυμάσαι: Το καλύτερο ενοίκιο είναι αυτό που έχει εισπραχθεί.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Ηλίας
ΥΓ. Στην εκδήλωση του Νοεμβρίου θα σου αναλύσω και την εκτίμησή μου για την αγορά ενοικίων στην Ελλάδα το 2024.
ΥΓ.2. Δεν ασχολούμαι με ενοικιάσεις ακινήτων ως μεσίτης.
