του Ηλία Παπαγεωργιάδη
… στη συνέχεια τους παρουσίασα την πρότασή μου, που προσέγγιζε το θέμα εντελώς διαφορετικά:
Είχα δεσμεύσει τρεις αγροτικές εκτάσεις, όλες στον ίδιο νομό, με εξαιρετικά υψηλό βαθμό συγκέντρωσης: 98% στην πρώτη, 85% στη δεύτερη και περίπου 75% στην τρίτη.
Το βασικό σενάριο θα ήταν να τις αγοράσουν εντός της χρονιάς και να περιμένουν την επόμενη καλλιεργητική περίοδο, ενώ στο μεσοδιάστημα θα συνέχιζαν να αγοράζουν για να καλύψουν τα κενά, έτσι ώστε να τις φτάσουν όσο πιο κοντά γινόταν στο 100%.
Και οι δικές μου αναλύσεις εδάφους ήταν πολύ καλές, μιας και η προσχωσιγενής πεδιάδα του Baragan (περίπου το τρίγωνο από το Βουκουρέστι ως την Constanta και τη Braila) είναι ίσως η πιο εύφορη στην Ευρωπαϊκή Ένωση, πολύ μπροστά μπροστά από τη δεύτερη.
Η τιμή για τα συγκεντρωμένα χωράφια θα κυμαίνονταν από 130 ως 160 Ευρώ το στρέμμα
Η αμοιβή μου ήταν 3%, από την οποία θα αφαιρούνταν οι 5.000 Ευρώ που μου έδωσαν προκαταβολή για να ασχοληθώ με την επένδυση αυτή.
Όταν ολοκλήρωσα την παρουσίασή μου, τον λόγο πήρε ένας από τους υποψήφιους επενδυτές, άνθρωπος που ως τότε έβλεπα στις εφημερίδες να έχει μεγάλη παρουσία στο Ελληνικό επιχειρείν. Ευχαρίστησε και τους δυο μας για τη δουλειά που κάναμε, αναγνώρισε ότι ήταν εξαιρετικά επαγγελματική και αστιεύτηκε πως αν μπορούσε, θα μας πλήρωνε για να μας πάρει στην εταιρεία του. Στη συνέχεια συνόψισε τις δύο προτάσεις και γύρισε προς το μέρος μου.
– «Ηλίας είπαμε, ναι; Πολύ ωραία… Λοιπόν Ηλία, έχω και εγώ μία ερώτηση. Σε βλέπω τόσο σίγουρο για τον εαυτό σου, διακρίνω τόση αυτοπεποίθηση που απορώ… τί είναι αυτό που σε κάνει να πιστεύεις πως θα εμφανιστείς μπροστά μας, θα μας παρουσιάσεις μία πρόταση με κόστος 3 φορές μεγαλύτερο από την εναλλακτική μας επιλογή και εμείς θα συμφωνήσουμε να την επιλέξουμε; Δεν βλέπεις τη χαώδη διαφορά των δύο προτάσεων; Δεν θυμάσαι ότι εμείς σου ζητήσαμε κάτι διαφορετικό; Είμαι πραγματικά περίεργος να σε ακούσω…»
…
Κάννες, Γαλλία. Μάρτιος 2007
Το 2005 ήταν για μένα η χρονιά που τόλμησα να αλλάξω εντελώς την προσέγγισή μου για τα ακίνητα στη Ρουμανία και τα αποτελέσματα υπερέβησαν κάθε προσδοκία. Το 2006 ήταν το έτος που βρέθηκα να κάνω συναλλαγές με μεγάλους επενδυτές και funds, να συνεργάζομαι με τις πολυεθνικές εταιρείες του μεσιτικού κλάδου και γενικότερα να ανεβαίνω πολλά επίπεδα στη δουλειά. Το 2007 ήταν η χρονιά της καθιέρωσης και ήδη από τη δεύτερη εβδομάδα του Ιανουαρίου επικρατούσε πραγματικός οργασμός στο γραφείο μας στο Βουκουρέστι…
Τον Μάρτιο της ίδιας χρονιάς αποφασίσαμε με τον Γρηγόρη ότι έπρεπε να κάνουμε το επόμενο μεγάλο βήμα και επενδύσαμε ένα μεγάλο ποσό για να δώσουμε το παρών στις Κάννες, στη μεγαλύτερη έκθεση του κόσμου για μεγάλους επενδυτές ακινήτων, την περίφημη MIPIM. Το κόστος για τη συμμετοχή της εταιρείας μας (2 συνεργάτιδές μου και εγώ) ήταν εξωφρενικό, μιας και το εισιτήριο ήταν περίπου 1.900 Ευρώ ανά άτομο, ενώ η διαμονή ήταν πολύ δύσκολη άσκηση και τελικά βρήκαμε κάτι στα… 80 χιλιόμετρα μακριά από το Palais des Festivals.
Εκεί γνώριζα μόνο 20 – 30 άτομα από τη Ρουμανία, μεταξύ των οποίων και τον φίλο μου τον Γιάννη από τη Θεσσαλονίκη, που είχε μεγάλο περίπτερο στην έκθεση. Μπορεί οι συνεργάτιδές μου να αγνόησαν τις συμβουλές και το πρόγραμμα που είχαμε συμφωνήσει, όμως δούλεψα ουσιαστικά «για 3» και κατάφερα να δω όλους όσους ήθελα και είχα προγραμματίσει + πολλούς περισσότερους.
Έτσι το τέλος της δεύτερης μέρας με βρήκε σε ένα εστιατόριο επί της Croisette, μαζί με μία ομάδα Ελλήνων, σημαντικών επενδυτών στα ακίνητα. Εκεί, αφού επί δύο ώρες προσπαθούσαν να με ακτινογραφήσουν μέσω μίας φαινομενικά αθώας κουβέντας (που υποτίθεται ότι εγώ δεν θα καταλάβαινα τον σκοπό της), στο τέλος μου ανανέωσαν το ραντεβού μας για την Αθήνα, για να μου «δώσουν την ευκαιρία να μπω ίσως στο μεγαλύτερο project συγκέντρωσης γης στα Βαλκάνια εκείνη τη χρονιά», όπως μου είπαν χαρακτηριστικά.
Είχα ήδη κάνει τις πρώτες μου συναλλαγές σε αγροτικές εκτάσεις και είχα σχηματίσει τη γνώμη μου για το θέμα, ήξερα αρκετά καλά τον χώρο, οπότε με μεγάλη χαρά δέχθηκα την πρόκληση…
Αθήνα, μία εβδομάδα μετά. Το project
Μία μόλις εβδομάδα μετά κατευθύνθηκα στο ραντεβού που είχαμε για φαγητό στο Hilton. Εκεί δύο εκ των οικονομικών διευθυντών της ομάδας επενδυτών με ενημέρωσαν ουσιαστικά για όλες τις λεπτομέρειες του project:
Μία ομάδα πολύ εύπορων Ελλήνων επιχειρηματιών και εφοπλιστών ήθελαν να επενδύσουν σε αγροτική γη, αγοράζοντας δεκάδες χιλιάδες στρέμματα στη Ρουμανία
Είχαν ήδη προχωρήσει με μία πρόταση, αυτή που προερχόταν από τον γιο ενός γνωστού και αξιοσέβαστου ανθρώπου στους Ελληνικούς οικονομικούς κύκλους.
Αυτός δούλευε εδώ και έξι περίπου μήνες για να βρει τους κατάλληλους ανθρώπους και να κτίσει την ομάδα που θα του επέτρεπε να συγκεντρώσει τις εκτάσεις αυτές
Στόχος ήταν σε 24 μήνες από το ξεκίνημα του project να έχουν συγκεντρωθει οι εκτάσεις, «όσο περισσότερες, τόσο το καλύτερο»
Δεν υπήρχε όριο στην επένδυση, μπορούσαν να ανέβουν όσο ψηλά και να τους πρότεινα, αν φυσικά τους έπειθα.
Δεν είχαν πρόβλημα με το «που», αλλά σαφέστατα οριοθετήσαμε τις ζώνες προτεραιότητας όπου το έδαφος είναι πιο εύφορο.
Όταν τους ρώτησα για το αν είχα πιθανότητες να με επιλέξουν ενώ είχαν ήδη προχωρήσει με κάποιον άλλον, μου είπαν ότι δεν υπήρχε πρόβλημα. Επειδή όμως ο χρόνος μου ήταν (και παραμένει) πολύτιμος, τους απάντησα ότι θα χρειαζόμουν 5.000 Ευρώ ως προκαταβολή, για να καταλάβω ότι μιλάνε σοβαρά και δεν θα χάσω την ώρα μου περιπλανόμενος στα χωράφια της Ρουμανίας.
Με παρακάλεσαν να είμαι έτοιμος σε έναν μήνα, όμως τους εξήγησα ότι είχα και άλλες δουλειές στο γραφείο, οπότε δεν θα μπορούσα να τους παρουσιάσω κάτι σοβαρό πριν περάσουν δύο μήνες. Μου ζήτησαν να λαμβάνουν 15νθήμερα reports με την πρόοδό μου και φυσικά δεν είχα πρόβλημα σε αυτό.
Δώσαμε τα χέρια, όντως μου πλήρωσαν την προκαταβολή και έπιασα δουλειά.
Πώς ο λαϊκισμός μπορεί να καταστρέψει τον πρωτογενή τομέα μίας χώρας
Όταν έλεγα σε κάποιον ότι ασχολούμουν με τα ακίνητα στη Ρουμανία, του ήταν δύσκολο να με φανταστεί να γυρνάω τις πόλεις και τα χωριά με ένα Dacia Logan (για να μη με δουν με ακριβό αυτοκίνητο και ανεβάσουν τις τιμές), να έχω μαζί μου αξίνα και σύνεργα για να παίρνω δείγμα χώματος, να μελετάω χάρτες και χαρτιά πάνω στο καπό του αυτοκινήτου και να προσπαθώ να μη με κοροϊδέψουν, μιας και ήμουν ένας ξένος, νέος στην ηλικία. (Μη βιαστείτε να πείτε για Ρουμανία, στην Ελλάδα έχουν γίνει χειρότερα «τέρατα»).
Το καλό με τη χώρα ήταν πως σε πολλές περιοχές υπήρχε ή μπορούσε εύκολα να γίνει κτηματολόγιο, για να αγοραστούν με ασφάλεια οι τίτλοι των ακινήτων. Αυτό είχε μεγάλη σημασία μιας και μετά την πτώση του κομμουνισμού, οι λαϊκιστές σοσιαλιστές που κυβέρνησαν πρώτοι είχαν τη… φαεινή ιδέα να κάνουν τα εξής λάθη στον πρωτογενή τομέα της Ρουμανίας:
Αντί να ιδιωτικοποιήσουν τις καλά οργανωμένες φάρμες ζώων που υπήρχαν, προτίμησαν «να είναι δίκαιοι με τον λαό» και έδωσαν πχ σε κάθε χωριάτη από μία αγελάδα. Ο χωριάτης αυτός ήταν άσχετος με την κτηνοτροφία, ήταν μαθημένος να του δίνουν εντολές και ένα μικρό ποσό χρημάτων για να ζήσει και δεν ήξερε τι να το κάνει το ζώο = εντός δύο μηνών πούλησε ή έσφαξε την αγελάδα.
Αντί να ιδιωτικοποιήσουν τα δίκτυα άρδευσης, ή έστω να τα αναθέσουν σε κάποια ξεκάθαρη δημόσια αρχή που θα τα φρόντιζε, έφτιαξαν ένα νεφελώδες σύστημα διαχείρισής τους = εντός 12 μηνών είχαν κλαπεί τα πάντα και πωληθεί για σκραπ.
Αντί να μοιράσουν ξεκάθαρους τίτλους χωραφιών στους κατοίκους που τα δικαιούνταν, το κράτος να κρατήσει τις υπόλοιπες εκτάσεις και να τις δώσει σε επενδυτές για να τις καλλιεργήσουν, οι λαϊκιστές απλώς χάρισαν πάρα πολλά χωράφια σε δικαιούχους και μη (κάτι αντίστοιχο με τις συντάξεις αντιστασιακών στην Ελλάδα σε γεννηθέντες το 1938 – 1942 ή και… 1946). Τα χωράφια ήταν χωρισμένα σε «τάρλες» (tarla), σε παραλληλόγραμμες εκτάσεις 3.000 – 5.000 στρεμμάτων και εκεί κάθε ιδιοκτήτης πήρε πχ 10.000 τετραγωνικά, χωρίς να οριστεί ξεκάθαρα σε ποιο σημείο. Τα έδωσαν και είπαν πως θα καθοριστεί.
Έτσι, αν δεν υπήρχε κάποιος ιδιώτης να πληρώσει λεφτά, να αγοράσει έναν έναν τους τίτλους ιδιοκτησίας, να συνενοηθεί με τον δήμαρχο και να πετύχει να φτιάξει μία μεγάλη και ενωμένη έκταση, η οποία και θα κτηματογραφούνταν, ήταν αδύνατο να συγκεντρώσει κάποιος χωράφια και να καλλιεργήσει σοβαρά.
(Έτσι για πολλά χρόνια τα χωράφια έμεναν ακαλλιέργητα, μιας και οι κάτοικοι των χωριών δεν είχαν λεφτά, ούτε και ήξεραν ποιο ακίνητο ήταν δικό τους).
(Όχι τυχαία, όταν λύθηκαν σε μεγάλο βαθμό τα παραπάνω ζητήματα με την εμφάνιση των ιδιωτών επενδυτών, η γεωργία της Ρουμανίας τετραπλασίασε το μέγεθός της και σιγά σιγά απέκτησε τη σημερινή της οντότητα, επαναφέροντας τη Ρουμανία ως μία μεγάλη Ευρωπαϊκή αγροτική δύναμη, όπως ήταν και προπολεμικά. Μαζί με τους ξένους, έμαθαν και οι Ρουμάνοι και πλέον υπάρχει τεχνογνωσία και σωστότερη αξιοποίηση των τεράστιων εκτάσεων εύφορης αγροτικής γης, που ξεπερνούν τα 100.000.000 στρέμματα).
Ψάχνοντας για χωράφια με καθαρά χαρτιά…
Όταν έγραψα όλα αυτά στο δεύτερο report μου, οι άνθρωποι των επενδυτών με κάλεσαν και μου είπαν:
– «Καλά τα γράφεις, όμως κανένα χωράφι βρήκες; Καμία ευκαιρία; Ή απλά κάνεις βόλτες στα χωριά για να δικαιολογήσεις τα 5.000 Ευρώ που πήρες;»
Όταν μιλήσαμε με τον Γρηγόρη για το θέμα, του εξέθεσα τους προβληματισμούς μου…
– «Αποκλείω τη δυτική Ρουμανία, μιας και ήδη οι Ιταλοί εκεί κάνουν πάρτυ, αγοράζουν τα πάντα και οι τιμές είναι υπερδιπλάσιες από τη νοτιοανατολική Ρουμανία»
– «Δεν φαντάζεσαι τι μπέρδεμα είναι να μιλάς με τον ενδιάμεσο του ενδιάμεσου, που έχει «κάποια άκρη με τον δήμαρχο του τάδε χωριού» και σου υπόσχεται λύσεις μαγικές εντός μερικών μηνών
– Έχω βρει ως και… οκτώ ενδιάμεσους για ένα ακίνητο.
– «Τα χωράφια είναι εύφορα σχεδόν παντού, δεν βρίσκω λόγο να κολλήσω σε μία περιοχή»
– «Νερό βρίσκουμε εύκολα, ακόμη και σε μερικές δεκάδες μέτρα βάθος» (τότε οι αρδευόμενες εκτάσεις ήταν πολύ λιγότερες από ότι σήμερα).
«Άρα τι επιλέγουμε; Τι θα προτείνεις;» με ρώτησε ο Γρηγόρης.
– «Θα τους δώσω μόνο μαζεμένα χωράφια, που ξέρω ότι έλυσε άλλος την άσκηση, έχουν καθαρά χαρτιά και δεν παίρνουν ρίσκο ούτε αυτοί, ούτε εμείς».
– «Και θα δεχθούν να πληρώσουν 3 φορές παραπάνω;»
– «Ακόμη και με 3 φορές πιο μεγάλη τιμή, οι αξίες της γης είναι υποπολλαπλάσιες των Ελληνικών, ενώ τα χώματα είναι καλύτερα και πιο ξεκούραστα. Οι υποδομές για να αξιοποιηθούν οι μεγάλες παραγωγές είναι δίπλα. Επιχειρηματίες είναι, γιατί να πάνε να ρισκάρουν στο Far West;»
– «Γιατί θα βρουν κάτι πιο φθηνό και θα πάρουν το ρίσκο».
– «Εγώ λέω πως αυτό το φθηνό θα τους βγει πολύ ακριβό».
Το νομικό γραφείο που συνεργαζόμουν για να ελέγχουμε ακίνητα τελείωσε τον «βασικό» έλεγχο τίτλων σε 7 συγκεντρωμένα χωράφια, μου έδωσε το ΟΚ για τα 4 από αυτά και αποφάσισα να προτείνω τα 3 που ήταν σχετικά κοντά το ένα στο άλλο, έχοντας φροντίσει να τα «μπλοκάρω» για λίγες μέρες, μέχρι να έχω απάντηση. Συνολική έκταση: 26.000 στρέμματα…
Η συνάντηση
Το ραντεβού ορίστηκε στην Αθήνα για τις πρώτες μέρες του Ιουνίου. Έπρεπε να βιαστούμε, μιας και αν δεν λαμβάνονταν η απόφαση ως τις 30 Ιουνίου, στη συνέχεια όλοι θα έφευγαν σε διακοπές δυομιση μηνών και θα ξαναμαζεύονταν περί τα μέσα Σεπτεμβρίου.
Το κτήριο που είχα μπροστά μου ήταν στα νότια προάστια. Κοίταξα γύρω μου μπαίνοντας στον χώρο. Αν η Αθήνα είχε τότε είκοσι γραφεία με πολύ ακριβή διακόσμηση, αυτό ήταν σίγουρα ένα από αυτά. Ήξερα πως θα συναντήσω ανθρώπους με μεγάλη οικονομική επιφάνεια και το γραφείο αυτό απέπνεε σε κάθε του λεπτομέρεια χλιδή και καλό γούστο. Κοίταξα τα παπούτσια μου, ήταν ευτυχώς καλογυαλισμένα. Για το κουστούμι και τη γραβάτα μου ένιωθα σίγουρος (γεια σου, νονέ). Μπήκα στην αίθουσα συνεδριάσεων, επέλεξα όπως πάντα «στρατηγικά» τη θέση μου στον χώρο και ετοιμάστηκα μελετώντας ξανά τα χαρτιά μου.
Η πρόταση των «φθηνών» χωραφιών
Η συνάντηση ξεκίνησε με δέκα λεπτά καθυστέρηση, μέχρι να έρθουν όλοι οι επενδυτές ή οι οικονομικοί διευθυντές τους. Πρώτος μίλησε ο «ανταγωνιστής μου». Η επιχειρηματολογία του ήταν ξεκάθαρη και είχε:
Αποσπάσει υποσχέσεις ότι μπορούσε να συγκεντρώσει μεγάλες εκτάσεις αγροτικής γης στη νοτιοανατολική Ρουμανία
Αναλύσει το έδαφος, με εξαιρετικά αποτελέσματα
Ετοιμάσει ομάδα με δικηγόρους και τοπογράφους στην περιοχή
Μιλήσει με σειρά μεσαζόντων και δημάρχων / προέδρων κοινοτήτων
Εξασφαλίσει τιμή που θα κινούνταν περί τα 50 Ευρώ το στρέμμα για τους ιδιοκτήτες και άλλα 5 – 10 για τους υπόλοιπους παρόχους υπηρεσιών. Για τον εαυτό του ζητούσε άλλα 3 Ευρώ ανα στρέμμα
Η πρόταση των «ακριβών» χωραφιών
Στη συνέχεια τους παρουσίασα την πρότασή μου, που προσέγγιζε το θέμα εντελώς διαφορετικά:
Είχα δεσμεύσει τρεις αγροτικές εκτάσεις, όλες στον ίδιο νομό, με εξαιρετικά υψηλό βαθμό συγκέντρωσης: 98% στην πρώτη, 85% στη δεύτερη και περίπου 75% στην τρίτη.
Το βασικό σενάριο θα ήταν να τις αγοράσουν εντός της χρονιάς και να περιμένουν την επόμενη καλλιεργητική περίοδο, ενώ στο μεσοδιάστημα θα συνέχιζαν να αγοράζουν για να καλύψουν τα κενά, έτσι ώστε να τις φτάσουν όσο πιο κοντά γινόταν στο 100%.
Και οι δικές μου αναλύσεις εδάφους ήταν πολύ καλές, μιας και η προσχωσιγενής πεδιάδα του Baragan (περίπου το τρίγωνο από το Βουκουρέστι ως την Constanta και τη Braila) είναι ίσως η πιο εύφορη στην Ευρωπαϊκή Ένωση, πολύ μπροστά από τη δεύτερη.
Η τιμή για τα συγκεντρωμένα χωράφια θα κυμαίνονταν από 130 ως 160 Ευρώ το στρέμμα
Η αμοιβή μου ήταν 3%, από την οποία θα αφαιρούνταν οι 5.000 Ευρώ που μου έδωσαν προκαταβολή για να ασχοληθώ με την επένδυση αυτή.
Όταν ολοκλήρωσα την παρουσίασή μου, τον λόγο πήρε ένας από τους υποψήφιους επενδυτές, άνθρωπος που ως τότε έβλεπα στις εφημερίδες να έχει μεγάλη παρουσία στο Ελληνικό επιχειρείν. Ευχαρίστησε και τους δυο μας για τη δουλειά που κάναμε, αναγνώρισε ότι ήταν εξαιρετικά επαγγελματική και αστειεύτηκε πως αν μπορούσε, θα μας πλήρωνε για να μας πάρει στην εταιρεία του. Στη συνέχεια συνόψισε τις δύο προτάσεις και γύρισε προς το μέρος μου.
– «Ηλίας είπαμε, ναι; Πολύ ωραία… Λοιπόν Ηλία, έχω και εγώ μία ερώτηση. Σε βλέπω τόσο σίγουρο για τον εαυτό σου, διακρίνω τόση αυτοπεποίθηση που απορώ… τί είναι αυτό που σε κάνει να πιστεύεις πως θα εμφανιστείς μπροστά μας, θα μας παρουσιάσεις μία πρόταση με κόστος 3 φορές μεγαλύτερο από την εναλλακτική μας επιλογή και εμείς θα συμφωνήσουμε να την επιλέξουμε; Δεν βλέπεις τη χαώδη διαφορά των δύο προτάσεων; Δεν θυμάσαι ότι εμείς σου ζητήσαμε κάτι διαφορετικό; Είμαι πραγματικά περίεργος να σε ακούσω…»
Η άβολη απάντηση, η πρόβλεψη και η δύσκολη αλήθεια
Η: «Σας ευχαριστώ για την ερώτηση. Τα πράγματα είναι απλά, τουλάχιστον όπως τα βλέπω εγώ που είμαι «μάχιμος» στη συγκεκριμένη αγορά. Αν επιλέξετε τα «φθηνά» χωράφια, θα γίνει το εξής:
– Θα αναθέσετε τη δουλειά στον φίλο μας εδώ, ο οποίος είναι σαν εμένα, άκαπνος από Ρουμανικά χωριά, στο Βουκουρέστι μένει, δεν είναι «ντόπιος» στα μέρη που προτείνει να αγοράσετε.
– Αυτός θα την αναθέσει στους ενδιάμεσους με τους οποίους μιλάει
– Αυτοί θα ζητήσουν προκαταβολές για να αρχίσουν να δουλεύουν
– Μετά από λίγο καιρό θα ξεκινήσει η διαδικασία συλλογής των χωραφιών, όπου θα βάζουν ανθρώπους αναλφάβητους, ανθρώπους που υπογράφουν με σταυρό, να υπογράψουν και να εισπράξουν μία προκαταβολή, έναντι της μελλοντικής αγοραπωλησίας.
– Όταν φτάσουν σε σημαντικό αριθμό προσυμφώνων, θα μιλήσουν με τον δήμαρχο και θα φροντίσει αυτός να βάλει όλα τα χωράφια στο ίδιο σημείο της «tarla».
– Παράλληλα θα τα δώσετε σε τοπογράφο και θα πληρώσετε για να γίνει κτηματολόγιο στην περιοχή.
– Αφού γίνει και αυτό, θα πάτε να κάνετε οριστικά συμβόλαια, έχοντας αποσπάσει σχετικά πληρεξούσια απο τους χωρικούς και έτσι θα αποκτήσετε ενωμένα χωράφια, με πολύ καλή τιμή. Σωστά;»
– «Ναι, αυτά μας είπε ο συνάδερφός σου. Που καταλήγουμε;»
Η: «Καταλήγουμε στο ότι θα είστε εκτεθειμένοι και «εκβιαζόμενοι» σε κάθε βήμα μίας μακράς διαδικασίας.
Κάθε άτομο στην αλυσίδα μπορεί να σας αλλάξει τις τιμές όποτε θέλει, χωρίς να έχετε τη δυνατότητα να κάνετε πίσω.
Επίσης οι χωρικοί θα πάρουν τα λεφτά και ένα τμήμα από αυτούς θα πάει στο πρώτο καπηλιό που θα βρει και θα τα πιει σε φθηνό αλκοόλ.
Θα γυρίσει στο σπίτι και θα πει στη γυναίκα του ότι υπέγραψε για να δώσει το χωράφι τους, η γυναίκα θα ζητήσει τα λεφτά και θα της πει ότι τον κορόιδεψαν οι ξένοι και δεν του τα έδωσαν.
Η γυναίκα θα τον βάλει να τα ζητήσει εκ νέου και θα πάει στα δικαστήρια αν δεν τα πάρει.
Στα δικαστήρια θα πάει και αν κάποιος στο χωριό του πει ότι αυτός πήρε 1 Ευρώ παραπάνω.
Εκεί στα δικαστήρια θα εμφανιστούν στον τοπικό δικαστή από τη μία πλευρά οι δεκάδες, εκατοντάδες χωρικοί, ντυμένοι φτωχικά και συνοδευόμενοι από τον δήμαρχο και έναν ταλαίπωρο δικηγόρο, ενώ από την άλλη πλευρά εσείς θα έχετε δικηγόρους με ακριβά κοστούμια από το Βουκουρέστι.
Αν εσείς περιμένετε να σας δικαιώσει ο δικαστής και να υλοποιηθούν όλα με βάση την αρχική συμφωνία, σας εύχομαι καλή σας επιτυχία.
Εγώ λέω πως είμαστε ξένοι και πρέπει να καταλαβαίνουμε τα όριά μας, όπως πχ ένας ξένος στην Ελλάδα δεν κάνει τις επενδύσεις που θα κάνει ένας Έλληνας και δη ντόπιος σε μία περιοχή. Προτιμώ να αγοράσουμε κάτι πιο ακριβό, για το οποίο άλλος έκανε ήδη αυτή τη διαδικασία, να του πληρώσουμε μία υπεραξία και να αποφύγουμε όλα τα παραπάνω. Έχοντας το 75 – 98% των εκτάσεων θα είναι εύκολο να αγοράσουμε και τις υπόλοιπες, χωρίς να έχουμε πίεση και χωρίς να μπορεί κάποιος να μας εκβιάσει. Από την επόμενη χρονιά θα αρχίσουμε να καλλιεργούμε και θα μπορούμε να επεκταθούμε ακόμη περισσότερο στην περιοχή. Θα έχουμε ξεκάθαρο χρονοδιάγραμμα και προϋπολογισμό, ελάχιστες ή μηδενικές εκπλήξεις.
Για αυτό θεωρώ πως η πρότασή μου είναι η καλύτερη».
Πρώτα το όνομα και η επαγγελματική φήμη
Ο ανταγωνιστής μου αντέδρασε αμέσως, πήρε τον λόγο και εξήγησε πως ουσιαστικά προσπαθούσα να τους τρομάξω, ενώ τίποτε από όλα όσα περιέγραψα δεν ήταν αληθινό. Όλα ήταν εύκολα, απλά και ξεκάθαρα, το είχαν κάνει και άλλοι πριν από αυτόν και δεν έβλεπε λόγο γιατί να μη γίνει ξανά. Επίσης τόνισε καθαρά πως ο ρόλος μου ήταν ύποπτος και ίσως να είχα φουσκώσει τις τιμές των μαζεμένων χωραφιών για να «βγάλω καπέλο».
Αποφάσισα ότι δεν είχα λόγο να μαλώσω μαζί του μπροστά σε τόσους ανθρώπους, απάντησα ότι εμμένω στη θέση μου και εύκολα θα μπορούσαν να διαπιστώσουν πως δεν είχα αυξήσει τις τιμές. Τους ευχαρίστησα για την ευκαιρία να τους δώσω και εγώ την επενδυτική μου πρόταση και συμφωνήσαμε ότι θα με καλούσαν για να με ενημερώσουν για την απόφασή τους, απόφαση που είχα ήδη διακρίνει στα πρόσωπά τους.
Συζήτησα εκείνες τις μέρες την υπόθεση με έναν φίλο μου στην Αθήνα και με ρώτησε:
– «… και γιατί δεν τους έδωσες και εσύ αυτή τη λύση με τα φθηνά χωράφια; Δεν βρήκες κάτι;»
Η: «Φυσικά και βρήκα, όμως γιατί να πάρω σήμερα κάποια λεφτά και αύριο να με βρίζουν και να χάσω άπειρες ώρες στα δικαστήρια, ενώ θα με αποκαλούν και απατεώνα; Για ένα όνομα ζούμε…»
«Στερνή μου γνώση, να σε είχαν πρώτα…»
Οι επενδυτές αποφάσισαν να επιλέξουν τη φθηνή λύση, του γιου του φίλου τους. Δεν θα πω ότι κατέβαλα κάποια ιδιαιτερη προσπάθεια για να παρακολουθήσω την υπόθεση, γιατί είχα γνωστούς στην περιοχή και γενικότερα τα νέα μου έφτασαν από διάφορες πλευρές:
– Επένδυσαν χρήματα για να ξεκινήσουν
– Εκβιάστηκαν σε κάθε βήμα
– Ο αρχικός προϋπολογισμός έπαψε να ισχύει εντός τριών μηνών
– Οι νομικές αντιδικίες με τους χωρικούς ξεπέρασαν τις 300
– Ο άκαπνος Αθηναίος που χανόταν αν έβγαινε από το κέντρο του Βουκουρεστίου είχε παντελή αδυναμία ελέγχου και χειρισμού της κατάστασης και γρήγορα μετατράπηκε σε απλό μεταφραστή, που μετέφερε τις απαιτήσεις των ντόπιων.
– «Ειδικοί» από την Αθήνα ήρθαν για να αναλάβουν αυτοί το project, σπάζοντας φυσικά τα μούτρα τους όταν εμφανίστηκαν στην περιοχή με Audi A6.
Το 2009 με πήρε τηλέφωνο ένας εκπρόσωπος των επενδυτών, μου περιέγραψε ότι είχα δίκιο σε ό,τι τους είχα πει και μου ζήτησε να αναλάβω να λύσω τον γόρδιο δεσμό. Του ζήτησα μία μεγάλη αμοιβή που να δικαιολογεί τον άπειρο χρόνο που θα επένδυα για το θέμα, ενώ του εξήγησα πως θα πρέπει να εγκαταλείψουμε κάθε άνθρωπο από το Βουκουρέστι και να κτίσουμε ομάδα με ντόπιους, καλοπληρώνοντάς τους. Μου απάντησε πως δεν ήθελαν οι επενδυτές να πληρώσουν πολλά χρήματα για ένα ήδη προβληματικό project, τον ευχαρίστησα και αρνήθηκα.
Το ξεκάθαρο πάντα αξίζει
Η τελευταία φορά που άκουσα για το θέμα ήταν νομίζω το 2013. Οι «μεγαλοεπενδυτές» παράτησαν τα δικαστήρια, έφτιαξαν έναν φάκελο με ό,τι είχαν καταφέρει να αγοράσουν και τον έβγαλαν προς πώληση. Λογικά θα πούλησαν και θα έφυγαν, βρίζοντας τη Ρουμανία για τα προβλήματα που τους δημιούργησε, λες και στην Ελλάδα θα είχαν κάποια διαφορετική κατάληξη αν δοκίμαζαν να κάνουν το ίδιο, φέρνοντας έναν Παριζιάνο να αγοράσει χωράφια στην Τσαριτσάνη Λαρίσης.
Τα χωράφια που τους είχα προτείνει τα πούλησα σε άλλον επενδυτή, που κάθε φορά που έρχεται στη Ρουμανία συνεχίζει να μιλάει για μένα σε Ρουμάνους με λόγια υπερβολικά καλά. Οι εκτάσεις αυτές έχουν πλέον αξία περί τα 1.500 – 1.700 Ευρώ / στρέμμα και λογικά θα ανέβει και άλλο τα επόμενα χρόνια. Έχοντας καθαρούς τίτλους και άριστη ποιότητα γης, είναι και θα παραμείνουν «assets» με σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον.
Η εμπειρία της ζωής απέδειξε πως μόνο ξένοι που μετακόμισαν και έζησαν σε μία περιοχή ή είχαν εξαιρετικά στενούς δεσμούς φιλίας με ντόπιους κατάφεραν να ενώσουν χωράφια με επιτυχία.
Στη ζωή ό,τι λάμπει δεν είναι χρυσός, ούτε και όλες οι επενδύσεις ταιριάζουν στο προφίλ όλων των επενδυτών. Όταν είμαστε ξένοι σε μία χώρα, πάμε πρώτα για την ασφάλεια και τη σιγουριά και μετά για το μεγαλύτερο δυνατό κέρδος.
– «Στοιχειώδες, Ουάτσον», όπως θα έλεγε και ο Σέρλοκ Χόλμς, τον οποίο μάλλον δεν έτυχε να διαβάσουν οι «μεγάλοι επενδυτές»…
Εσύ τι γνώμη έχεις;
