*του Ηλία Παπαγεωργιάδη
Η νέα χρονιά μας δείχνει ότι «οι γρήγορες υπεραξίες» στα ακίνητα μάλλον θα αποτελέσουν παρελθόν, με τις εξαιρέσεις να επιβεβαιώνουν τον κανόνα.
(Προχωρώντας μαζί με συνεταίρους στο νέο μου επενδυτικό βήμα για να ξεκινήσουμε οικιστικές αναπτύξεις στην Αθήνα, αυτή ήταν μία από τις δεκάδες επαφές / συναντήσεις με ιδιοκτήτες οικοπέδων και μεσίτες…)
Η: «Και πώς πάει η αγορά;»
– «Μια χαρά, οι καλοί εργολάβοι πουλάνε τα πάντα από τα σχέδια, με τις τιμές να ανεβαίνουν συνέχεια».
Η: «Μπράβο τους λοιπόν. Πάμε και στο οικόπεδο…»
– «Ναι, μία εξαιρετική περίπτωση, με έτοιμη άδεια, κοντά στο μετρό. Θα πουλήσετε από τα σχέδια τα πάντα».
Η: «Σε ποιον ανήκει;»
– «Σε έναν εργολάβο»
Όταν άκουσα την απάντηση, νόμισα πως δεν κατάλαβα καλά…
Η: «Αλλάξαμε θέμα, για το οικόπεδο ρώτησα… με τι ασχολείται ο ιδιοκτήτης του»
– «Το κατάλαβα, εργολάβος είναι»
Η: «Είναι ένας από αυτούς που πουλάνε τα πάντα από τα σχέδια;»
– «Ναι, ξεσκίζει, πάει τραίνο»
Η: «Και γιατί το πουλάει τότε;»
Παύση… ο μεσίτης με κοίταξε με βλέμμα παγωμένο για λίγα δευτερόλεπτα… μετά όμως γρήγορα σκέφθηκε μία δικαιολογία και επανέκτησε την αυτοκυριαρχία του…
– «Έχει άλλα έργα και θέλει να τα χρηματοδοτήσει»
Η: «Μα αφού τα έχει όλα πουλημένα από τα σχέδια… αυτό σημαίνει πως δουλεύει με τα λεφτά των αγοραστών = μικρές ως μηδενικές οι ανάγκες χρηματοδότησης».
Νέα παύση… περισσότερων δευτερολέπτων…
– «Δεν είναι έτσι ακριβώς, υποθέτω πως δεν έκανε καλό υπολογισμό και έχει χρηματοδοτικές ανάγκες, έχουν ανέβει και τα υλικά…»
Η: «Είναι παλιός στην πιάτσα;»
– «Ναι»
Η: «Και δεν έχει καθόλου πίστωση; Παράξενο… πάντως αφού πουλάει από τα σχέδια, κανονικά θα έπρεπε να μην πουλάει σε εμένα, αλλά να το κτίσει ο ίδιος, με τις προκαταβολές των πελατών».
Μεγαλύτερη παύση και βλέμμα προς τα δεξιά, εκεί που κοιτάς συνήθως όταν προσπαθείς να επινοήσεις μία απάντηση… αποφάσισα να τον βγάλω από τη δύσκολη θέση, είχα καταλάβει…
Η: «Μάλλον δεν θα έχει αρκετά συνεργεία για την κατασκευή, για αυτό και θα πουλάει τέτοιο καλό οικόπεδο» συμπλήρωσα και ο άνθρωπος μπροστά μου ανάσανε ανακουφισμένος…
Είχα όμως καταλάβει πως κάτι δεν πάει καλά…
Τι είχα πει τον Νοέμβριο
Τον Νοέμβριο στην εκδήλωσή μου «Ελλάδα 2024. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» είχα πει ότι δεν περιμένω προβλήματα το 2024, με την αγορά να συνεχίζει να πηγαίνει καλά σε γενικές γραμμές, χωρίς όμως τις αυξήσεις του παρελθόντος (είχα μιλήσει και για πτώση μίας συγκεκριμένης υποκατηγορίας ακινήτων, όμως αυτά θα τα πούμε σε 2 εβδομάδες). Επίσης είχα εξηγήσει παρουσιάζοντας το «επενδυτικό ρολόι» της Ελληνικής αγοράς ακινήτων πως δεν έχει εξαντληθεί το περιθώριο ανόδου, όμως δείχνουμε να προσεγγίζουμε το ζενίθ των τιμών…
Το 2024 δεν έχει σχέση με την περίοδο 2021 – 2023…
Η νέα χρονιά ξεκίνησε και πίσω από τα όμορφα λόγια και τα υπέροχα σχέδια των πολύ μεγάλων επενδυτών (που αποτελούν από μόνοι τους μία αυτόνομη κατηγορία), υπάρχει η πραγματική οικονομία, που δεν αφορά τα έργα «των δεκάδων / εκατοντάδων εκατομμυρίων». Μίλησα με 40+ ανθρώπους της αγοράς και στη συντριπτική τους πλειοψηφία συμφωνούν ότι το 2024 δεν έχει σχέση με την τριετία που πέρασε.
Υπενθυμίζω πως η Ελλάδα έχει 5 αγορές ακινήτων:
1. Τα οικιστικά ακίνητα με αξία ως 150.000 Ευρώ
2. Τα οικιστικά ακίνητα με αξία 150.000 – 350.000 Ευρώ
3. Τα οικιστικά ακίνητα με αξία άνω των 350.000 Ευρώ + τα ακίνητα σε κορυφαία θέση / προορισμούς
4. Τα μη προνομιακά εμπορικά ακίνητα
5. Τα κορυφαία εμπορικά ακίνητα
Η νέα χρονιά λοιπόν ξεκίνησε και αν συνεχιστούν οι τάσεις που παρατηρούμε όσοι είμαστε ενεργοί στην αγορά, τότε το 2024 θα μας φέρει τα εξής δεδομένα σε Αττική και Θεσσαλονίκη:
1. Λιγότερες προπωλήσεις νεόδμητων στην Αττική, ειδικά όταν κάποιος προσπαθεί να ανεβάσει «απότομα» την τιμή της περιοχής
Τα τελευταία χρόνια ζήσαμε την εξής απλή «εξίσωση»:
Η ζήτηση ανέβασε τις τιμές
Εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων ( = εργολάβοι) πλήρωσαν πιο ακριβά τα οικόπεδα
Πέρασαν την τιμή στο τελικό διαμέρισμα
Πούλησαν από τα σχέδια
Και συνέχισαν να κάνουν το ίδιο
= σε περιοχές που πχ η τιμή του νεόδμητου διαμερίσματος ήταν 3.000 Ευρώ κάποιος βγήκε στην αγορά με 3.300, πούλησε τα πάντα και ακολούθησαν οι υπόλοιποι. Μετά ένας άλλος πούλησε στα 3.500 κλπ και μέσα σε λίγα χρόνια η τιμή έφτασε τα 4.000 – 4.500 Ευρώ / μέτρο
Φαίνεται πλέον ότι το 2024 μία τέτοια τακτική είναι η εξαίρεση και όχι ο κανόνας. Οι πωλήσεις συνεχίζουν να λαμβάνουν χώρα, όμως συνήθως γίνονται γρήγορα όταν ο εργολάβος πουλάει στην τιμή της αγοράς. Όταν προσπαθεί να «ανέβει πιο ψηλά» το ενδιαφέρον πέφτει / μηδενίζεται και πλέον αρκετοί μεσίτες αρνούνται να συνεργαστούν μαζί του για τέτοια ακριβά ακίνητα.
(Πιο κάτω σου έχω και τις περιοχές που αποτελούν εξαιρέσεις).
2. Οι αγοραστές δεν δείχνουν διατεθειμένοι / δεν βρίσκουν τρόπο να ακολουθήσουν τον τρελό ρυθμό αυξήσεων τιμών
Πέρσι το (καλών προθέσεων αλλά λάθος σχεδιασμένο και εκτελεσμένο) πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» ανέβασε τεχνητά τη ζήτηση για παλιά ακίνητα. Αφαιρώντας από την εξίσωση αυτή τη στρέβλωση και χωρίς εύκολα στεγαστικά δάνεια φαίνεται πως οι επενδυτές σε ακίνητα της πρώτης και της δεύτερης κατηγορίας (ως 150.000 / από 150.000 ως 350.000) είναι αισθητά πιο συγκρατημένοι στην αρχή της νέας χρονιάς. Πολλά είναι τα παραδείγματα ανθρώπων που κυκλοφορούν επί εβδομάδες σε μία περιοχή, βλέπουν ό,τι υπάρχει διαθέσιμο αλλά προχωρούν σε επένδυση μόνο όταν η τιμή είναι αυτή της αγοράς.
3. = συγκράτηση των αυξήσεων / πάγωμα των τιμών στα μη προνομιακά οικόπεδα
Το Χ οικόπεδο με την εξαιρετική τοποθεσία συνεχίζει να έχει μεγάλη ζήτηση και ο ιδιοκτήτης του εξακολουθεί να αλλάζει τιμές και να κάνει «πλειστηριασμούς». Την ίδια ώρα όμως η μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών οικοπέδων δεν μπορούν πλέον να κάνουν το ίδιο. Το 2024 αγοραπωλησίες (μη προνομιακών) οικοπέδων γίνονται όταν η τιμή είναι «κανονική». Τα «πανωσηκώματα» και τα λοιπά «παιχνίδια» δεν βρίσκουν επενδυτές.
Όλο αυτό έχει οδηγήσει σε συγκράτηση των αυξήσεων, ή και πάγωμα κάποιων τιμών (βέβαια σε σημαντικά υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με αυτά προ δύο – τριών ετών).
4. Περισσότερα διαθέσιμα οικόπεδα προς πώληση στην Αθήνα / Αττική
Σε σχέση με την κατάσταση πριν από 1 – 2 χρόνια, αυτός που θέλει να αγοράσει οικόπεδο (εκτός Βούλας, Γλυφάδας κλπ) είναι ξεκάθαρο ότι βρίσκει περισσότερες επιλογές. Όχι «τριπλάσια προσφορά», αλλά εκεί που σε μία περιοχή μπορούσες να βρεις 0 – 3 οικόπεδα, τώρα βρίσκεις 2 – 6.
(Θα πουληθούν αυτά τα 6 οικόπεδα; Σε ποια τιμή; Η χρονιά θα έχει ενδιαφέρον…)
5. Οι πωλητές δεν μπορούν πλέον να «σηκώσουν» τις τιμές σε ένα βράδυ…
Η αγορά απλά δεν τους ακολουθεί
Όπως οι εργολάβοι με τα νεόδμητα, έτσι και οι ιδιοκτήτες των υπόλοιπων ακινήτων δείχνουν να έχουν πρόβλημα όταν επιχειρούν να σηκώσουν και άλλο τις τιμές. Η αγορά δεν ακολουθεί, παρά μόνο στις λίγες περιοχές όπου η ζήτηση είναι πολύ μεγαλύτερη της προσφοράς. Πάντως οι συναλλαγές συνεχίζουν να γίνονται, όταν όλοι «ρίχνουν λίγο νερό στο κρασί τους».
ΥΓ. Στο εξωτερικό υπάρχει ο δείκτης που δείχνει πόσες μέρες χρειάστηκε να πουληθεί ένα ακίνητο από την ώρα που «σηκώθηκε» σε μία πλατφόρμα ακινήτων. Αν είχαμε στην Ελλάδα πρόσβαση σε τέτοια στοιχεία ( = αν πρώτα θέλαμε να φτιάξουμε μία αγορά με νόμους και κανόνες) τότε πιστεύω πως θα βλέπαμε ότι ο μέσος χρόνος που μεσολαβεί από την ανάρτηση μέχρι την πώληση του ακινήτου έχει αυξηθεί τουλάχιστον κατά 50% φέτος. Πχ οι 30 μέρες έγιναν 45, τουλάχιστον.
6. Μεγάλα επιτόκια / οι τράπεζες είναι πιο «σφιχτές» (από όσο διαφημίζουν)
Μπορεί οι τράπεζες να διαφημίζουν τα δανειοδοτικά τους προγράμματα, όμως πίσω από τα ωραία λόγια υπάρχει και η Ελληνική πραγματικότητα του 2024:
Η πλειοψηφία των ενεργών οικονομικά Ελλήνων χρωστάει στην Εφορία (4.000.000 Έλληνες).
Αν προσθέσουμε και αυτούς που χρωστάνε σε ασφαλιστικά ταμεία + τράπεζες κλπ τότε ο αριθμός ανεβαίνει πολύ περισσότερο.
Οι πραγματικά «αξιόχρεες» επιχειρήσεις (= αυτές που είναι bankable, όπως λέμε στην Κατερίνη = έχουν τα σωστά οικονομικά στοιχεία για να αξιολογηθούν και να πάρουν δάνειο) είναι ίσως το 20% του συνόλου, ή και λιγότερες.
Αντίστοιχα ο αριθμός των φυσικών προσώπων που είναι αξιόχρεοι μάλλον ανέρχεται σε κάποιες εκατοντάδες χιλιάδες (και οι περισσότεροι από αυτούς δεν έχουν λόγο να ζητήσουν δάνειο).
Τα επιτόκια είναι υψηλά, για όποιον καταφέρει να γίνει δεκτός για χρηματοδότηση.
= Το αποτέλεσμα: Η ζήτηση έχει υποχωρήσει στην αρχή του 2024, λόγω και της «αμυντικής» στάσης των τραπεζών (+ των μεγάλων τιμών των ακινήτων).
Αλλιώς βρίσκει κάποιος την ίδια συμμετοχή για να αγοράσει ακίνητο αξίας 250.000 Ευρώ με δάνειο και αλλιώς όταν η τιμή του έχει πάει 320.000 – 350.000, την ώρα που οι τράπεζες είναι «μαζεμένες».
ΥΓ. Οι επενδύσεις στην Ελλάδα μειώθηκαν το 2023 κατά 5,7% (ίσως για αυτό το ΕΣΠΑ επιδοτεί ακόμη και το να… επιπλώσεις γραφείο)
7. Λιγότερες αγοραπωλησίες / μικρές αυξήσεις – σταθερές τιμές
Όλα τα παραπάνω φαίνεται ότι έχουν ως αποτέλεσμα μειωμένες αγοραπωλησίες ακινήτων στην αρχή της χρονιάς, ειδικά όπου θεωρείται ότι οι τιμές «έχουν ξεφύγει». Οι τιμές είναι σταθερές ή καταγράφουν μικρές αυξήσεις και όποιος προσπαθεί να ξεφύγει από τα σημερινά τους όρια μάλλον δεν φτάνει να «βρέξει το χαρτί» στο γραφείο του συμβολαιογράφου.
8. Η εξαίρεση: Τα κορυφαία ακίνητα σε νότια προάστια Αθήνας + νησιά
Κάθε κανόνας έχει και τις εξαιρέσεις που τον επιβεβαιώνουν. Την ώρα που η νέα πραγματικότητα στην Αττική είναι περίπου αυτή που περιέγραψα πιο πάνω, υπάρχουν και περιοχές που κινούνται «αυτονομημένα»:
Το κέντρο και τα νότια προάστια, όπου η ζήτηση φαίνεται να συνεχίζει να υπερτερεί της προσφοράς
Τα ακίνητα για επένδυση σε AirBnB
Τα σημεία όπου επικεντρώνεται το ενδιαφέρον για golden visa
Κάποια νησιά (όπου βέβαια είναι νωρίς ακόμη για ξεκάθαρα συμπεράσματα)
Η Θεσσαλονίκη της σχεδόν μηδενικής προσφοράς οικοπέδων, νεόδμητων κλπ.
Τα Ιωάννινα και κάποια άλλη Ελληνική επαρχιακή πόλη που ενδεχομένως να μου διαφεύγει
Ούτε σε αυτές τις περιοχές γίνεται το «πάρτυ» των προήγουμενων ετών, όμως φαίνεται ότι το ενδιαφέρον είναι πιο «έντονο» και η άνοδος των τιμών μπορεί να είναι σημαντική και φέτος, ειδικά εκεί που οι αγοράστές είναι ξένοι.
(Προσωπικά είμαι πλέον εναντίον του τρόπου που λειτουργεί σήμερα ο θεσμός της Golden Visa και του αθέμιτου ανταγωνισμού που ασκείται σε βάρος των Ελλήνων αγοραστών, ανέλυσα το θέμα εδώ).
9. Περισσότερη δουλειά / παρουσιάσεις ακινήτων για τους μεσίτες, με λιγότερες πωλήσεις
Όλα τα παραπάνω σημαίνουν περισσότερη δουλειά και λιγότερες πωλήσεις για τους μεσίτες. Λογικά η κατάσταση θα βελτιωθεί τους επόμενους μήνες (εκτός απροόπτου), όμως είναι η πρώτη χρονιά μετά από καιρό που δεν ανεβαίνουν τα πάντα πολύ και γρήγορα, όπου δεν έχουν πελάτες που να τους «παρακαλάνε».
– «Είναι πρόβλημα αυτό, Ηλία;»
Όχι, το αντίθετο, οι σοβαροί θα δυναμώσουν και οι μη επαγγελματίες θα αρχίσουν να ζορίζονται.
10. Μία ένδειξη από το «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων»;
Στο πρώτο «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων. Τι περιμένουν οι Έλληνες» που παρουσιάστηκε στην εκδήλωσή μου τον Νοέμβριο (μπορείς να το κατεβάσεις δωρεάν εδώ) το 71,7% των ερωτηθέντων δήλωσε πως περιμένει σημαντική άνοδο των τιμών για το επόμενο εξάμηνο. Όμως αυτό που είχα επισημάνει τότε ήταν πως η «λιγότερο αισιόδοξη» ομάδα ανθρώπων ήταν αυτή των… πωλητών ακινήτων! Σε αυτή την κατηγορία το ποσοστό όσων περίμεναν νέα άνοδο ήταν περίπου 60%, δέκα μονάδες κάτω από τον μέσο όρο. Μήπως αυτό το στοιχείο ήταν μία πρώτη ένδειξη;
«Είναι κακό να σταματήσουν να ανεβαίνουν οι τιμές;»
Αν λοιπόν στην πλειοψηφία των περιπτώσεων οι τιμές ακινήτων μείνουν σταθερές θα είναι αυτό πρόβλημα; Όχι βέβαια! Όσοι καταλαβαίνουμε πολλά ή λίγα από τον χώρο των ακινήτων προτιμάμε μικρές ανόδους για πολλά χρόνια, που να συμβαδίζουν με την αύξηση της αγοραστικής δύναμης των πολιτών. Πχ στη Ρουμανία οι τιμές ανεβαίνουν συνέχεια από το 2013 και μετά, όμως με την εκτόξευση των μισθών και του διαθέσιμου εισοδήματος ο μέσος πολίτης μπορεί να αγοράσει διαμέρισμα περίπου σε 7,5 χρόνια!
(Στην Ελλάδα ο σχετικός δείκτης νομίζω πως είναι περίπου στα… 14 χρόνια).
– «Αφού η αγορά δείχνει να αλλάζει πορεία, εσύ γιατί προχωράς; Μήπως μας δουλεύεις;» μπορεί να σκεφθείς.
Όχι, απλά δεν σκοπεύω να πουλήσω πάνω από τις τιμές της περιοχής στην οποία θα ανεγείρω το έργο.
Το 2024 δεν φαίνεται να είναι «φιλικό» για τους πωλητές ακινήτων που θέλουν να πουλήσουν πιο ψηλά από τον μέσο όρο της περιοχής τους.
Στο γράφω από νωρίς, για να συνυπολογίσεις και αυτή την προσέγγιση πριν λάβεις τις αποφάσεις σου.
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Μαζί, πιο δυνατοί
Ηλίας
*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία