του Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη*

Κανείς δεν αμφισβητεί τις καλές προθέσεις, όμως αν επαναληφθούν τα περσινά λάθη, τότε θα «ωφεληθούν» λίγοι και θα «κλάψουν» πάρα πολλοί…

Πριν λίγες μέρες ανακοινώθηκε από τον πρωθυπουργό ότι ετοιμάζεται η δεύτερη έκδοση του προγράμματος «Το Σπίτι μου», με πρώτη αλλαγή την προσθήκη ζευγαριών ηλικίας ως 50 ετών και τη μικρή αύξηση των εισοδηματικών κριτηρίων. Το περσινό πρόγραμμα είχε ξεκινήσει με τις καλύτερες προθέσεις, όμως στην πράξη δημιούργησε πολύ μεγάλες στρεβλώσεις στην αγορά, εκτίναξε τις τιμές συγκεκριμένων ακινήτων και ουσιαστικά ώθησε προς τα πάνω τα ενοίκια. Σου τα εξήγησα όλα εδώ (και υπενθυμίζω πως κάτι αντίστοιχο είχα προτείνει τον Μάιο του 2022, 4 μήνες πριν τις σχετικές ανακοινώσεις).

Το πρόγραμμα αυτό θα δώσει «χαμηλότοκα δάνεια για ζευγάρια που θέλουν να αγοράσουν το πρώτο τους ακίνητο».

Είμαι βέβαιος ότι και σήμερα οι προθέσεις είναι οι καλύτερες δυνατές:

Να βοηθηθούν οι πολίτες να αποκτήσουν πρόσβαση σε στέγη
Να μειωθεί η ζήτηση για ενοικίαση = να σταματήσει η ραγδαία αύξηση των ενοικίων
Αν όμως δεν αποφευχθούν τα λάθη του 2023, τότε τα αποτελέσματα δεν θα είναι αυτά που «ελπίζουν» πολλοί… Έλα να δούμε 10 σημεία για να αποφύγουμε μία νέα στρέβλωση, αλλά και για να στηριχθούν συγκεκριμένες κοινωνικές ομάδες που πραγματικά το έχουν ανάγκη.

1. Τι λάθη έγιναν πέρσι
Πέρσι έγινε ένας συνδυασμός λαθών:

Μπήκε ως όριο τα 40 έτη για την ηλικία των επιλέξιμων ζευγαριών
Υποχρεώθηκαν οι δανειολήπτες να αγοράσουν υποχρεωτικά μόνο παλιό σπίτι, τουλάχιστον 15ετίας = να αναζητούν (ως επί το πλείστον) «χρέπια»…
Τους δόθηκαν μόλις 60 μέρες για να βρουν το ακίνητο και να συγκεντρώσουν τα έγγραφά του, εφόσον είχαν προέγκριση από την τράπεζα…
… την ώρα που παρέμεινε δύσκολη η διαδικασία ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας (παρέμεινε made in Greece, όπως λέμε στην Κατερίνη).
Στην πράξη λοιπόν στείλαμε τους νέους μας να ψάξουν ό,τι μπορούν να βρουν σε μικρό χρονικό διάστημα, τρέχοντας να λύσουν άπειρα γραφειοκρατικά προβλήματα και συχνά να οδηγηθούν σε «πλειοδοσία» μιας και το ίδιο σπίτι το διεκδίκησαν πολλοί υποψήφιοι (ξέρω περιπτώσεις με δεκάδες κυριολεκτικά ενδιαφερομένους…)

Όλα αυτά είχαν ως αποτέλεσμα να στρεβλωθεί η αγορά και να ανεβούν υπέρμετρα οι τιμές στα παλιά ακίνητα που «ταίριαζαν» στα κριτήρια του προγράμματος. Γιατί έγινε αυτό; Είναι απλό: Τους είπαμε πως «μόνο αυτά τα ακίνητα» μπορούν να αγοραστούν με χαμηλότοκο δάνειο.

2. Τα αποτελέσματα: Τι έγινε μετά από τα περσινά λάθη
Τα αποτελέσματα φάνηκαν αμέσως και ήταν αναμενόμενα, για όποιον κατανοεί τους μηχανισμούς της αγοράς των ακινήτων:

Α. Φούσκα τιμών στα παλιά σπίτια:
Στην πράξη οι τιμές των ακινήτων αυτής της κατηγορίας αυξήθηκαν πολύ, συχνά και πάνω από 100% σε κάποιες περιπτώσεις σε Αττική και Θεσσαλονίκη. Αυτό δεν έγινε με λογικούς όρους, αλλά λόγω στρέβλωσης.

Β. Ανατιμήσεις στα νέα σπίτια
Την ίδια ώρα αν σε μία περιοχή το «χρέπι» από 60.000 Ευρώ κοστίζει πλέον 150.000 Ευρώ, είναι λογικό και το νέο ακίνητο να ακριβύνει = αυτό και έγινε.

Γ. Φωτιά στα ενοίκια
Όταν ανεβαίνουν απότομα οι αξίες των σπιτιών, τότε μαζί τους ανεβαίνουν και τα ενοίκιά τους! Το καλοκαίρι και το φθινόπωρο του 2023 όλη η Ελλάδα συζητούσε για τις μεγάλες αυξήσεις στα ενοίκια. Την ίδια περίοδο ήταν σε εξέλιξη το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» που ανέβασε στα ύψη τις τιμές των παλιών ακινήτων (τυχαίο; Δεν νομίζω…)

Δ. Χαμηλότοκα, αλλά με διπλάσια τιμή
Έτσι καταλήξαμε σε πολλές περιπτώσεις ουσιαστικά τα νέα ζευγάρια αντί να αγοράσουν έντοκα ένα σπίτι με 60.000 – 80.000 Ευρώ, να το αγοράσουν «με χαμηλότοκο δάνειο» αλλά αξία ως και 150.000 – 200.000 Ευρώ!

Από την ώρα που τα δάνεια δόθηκαν «με αυστηρά τραπεζικά κριτήρια» (πάρα πολλοί απορρίφθηκαν επειδή δεν τα πληρούσαν) δεν ξέρω πόσο ωφελημένοι βγήκαν όσοι αγόρασαν «άτοκα» κάτι που «έντοκα» θα το έπαιρναν ίσως και με λιγότερα από τα μισά χρήματα…

3. Αντικρουόμενα μηνύματα στην αγορά…
Τελείωσε το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» = σταμάτησαν να ανεβαίνουν (λόγω στρέβλωσης) οι τιμές των ακινήτων που αφορούσαν το πρόγραμμα = προέβλεψα ήδη από τον Νοέμβριο του 2023 ότι αυτές θα μειωθούν, μιας και δεν αφορούσαν πραγματική ζήτηση, έτσι και έγινε.

Μετά από λίγους μήνες σωστά η κυβέρνηση αποφάσισε να αλλάξει εντελώς τα δεδομένα για τη golden visa, για να σταματήσουμε να βάζουμε τους Έλληνες πολίτες να ανταγωνίζονται τους ξένους που θέλουν visa, στρεβλώνοντας την αγορά. (Για το πώς κατέληξε η golden visa από σωστό μέτρο να κάνει πλέον κακό είχα γράψει εδώ). Αυτό το μέτρο θα μειώσει την τεχνητή πίεση στις τιμές, αφήνοντας τους Έλληνες να ανταγωνιστούν μόνο τους ξένους που θέλουν πραγματικά να κάνουν κάτι με το ακίνητο που θα αγοράσουν στην Ελλάδα και όχι απλά να πάρουν κάτι για τη visa και συνήθως να μένει κλειστό.

Ήδη η αγορά από την αρχή του 2024 μας έδειχνε σημάδια ότι «κάτι αλλάζει» σιγά σιγά, όπως σου είχα εξηγήσει. (Την ίδια ώρα προαναγγέλονται μέτρα για τα AirBnB, αλλά αυτά θα τα δούμε την άλλη εβδομάδα)

Τώρα όμως η εξαγγελία του νέου προγράμματος «Το Σπίτι μου», με αυξημένο προϋπολογισμό και περισσότερους δικαιούχους είναι ένα διαφορετικό μήνυμα προς την αγορά, που θα προκαλέσει και πάλι τεχνητή ζήτηση. Αυξάνουμε τη ζήτηση, ενώ η προσφορά καλών σπιτιών παραμένει ελάχιστη…

Ήδη η «σπέκουλα» έχει ξεκινήσει, με πάσης φύσεως ανθρώπους να προσπαθούν να μαντέψουν ποιες κατηγορίες ακινήτων θα είναι επιλέξιμες για «χαμηλότοκο» δάνειο = ήδη άρχισαν πολλοί να λένε σε ιδιοκτήτες «περίμενε, θα βγει το πρόγραμμα και θα το σπρώξεις με Χ% παραπάνω»…

Για αυτό λοιπόν έχει αξία να δούμε τι θα μπορούσε τουλάχιστον να περιορίσει τη στρέβλωση…

4. Θερμή παράκληση: Ας είναι επιλέξιμα όλα τα ακίνητα!
Αντί για το λάθος της επιλογής μόνο παλιών ακινήτων ως διαθέσιμα για «χαμηλότοκο» δάνειο (με τα αποτελέσματα που είδαμε) ας είναι πλέον επιλέξιμα όλα τα ακίνητα! Μπορεί πχ στην Αθήνα ένα νεόδμητο σπίτι να έχει συνήθως τουλάχιστον 3.000 Ευρώ / τετραγωνικό, όμως σε πολλές πόλεις της Ελλάδας βρίσκεις νεόδμητα / πρόσφατα κτισμένα σπίτια με 1.800 – 2.000 Ευρώ και άνετα ένα νέο ζευγάρι θα μπορούσε να αγοράσει κάτι τέτοιο, αντί να πάρει μία «παλιατζούρα» που χρήζει ανακαίνισης! Ακόμη και να κτίσει κάποιος σε δικό του οικόπεδο θα ήταν καλό, γιατί όχι; (Δεν με πιστεύεις; Διάλεξε επαρχιακή πόλη και ψάξε στον Σπιτόγατο, θα καταλάβεις).

Αφήνοντας ελεύθερη την επιλογή ακινήτου, θα μειωθεί η πίεση προς μία συγκεκριμένη κατηγορία = θα αποφύγουμε τη φούσκα στις τιμές «κάποιων» ακινήτων κλπ.

«Ναι αλλά έτσι θα ανέβουν οι τιμές σε όλα» μπορεί να πει κάποιος. Αυτό θα το δούμε και θα εξαρτηθεί από πολλούς παράγοντες, όμως αυτό που ξέρουμε σίγουρα είναι ότι αν «φωτογραφηθεί» και πάλι μία κατηγορία, αυτή θα ακριβύνει τεχνητά.

5. Ας αυξηθεί ο διαθέσιμος χρόνος μετά την προέγκριση
Δεν είναι λογικό να ζητάμε από πολίτες μη εκπαιδευμένους και έμπειρους στο χάος της Ελληνικής γραφειοκρατίας να συγκεντρώσουν όλα τα έγγραφα του ακινήτου για το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου» σε 60 μέρες. Όλο και κάτι συμβαίνει, όλο και κάτι λείπει, ο ιδιοκτήτης «δεν το ήξερε» κλπ. Με αυτόν τον τρόπο είναι σα να λέμε πως «αν κάποιο ακίνητο έχει τα χαρτιά του σχετικά εντάξει, τότε θα πωληθεί πιο εύκολα = θα το κυνηγήσουν ακόμη περισσότεροι = θα ανέβει η τιμή του».

Με δεδομένο ότι η κυβέρνηση δείχνει να βλέπει το θέμα ως κάτι πιο μόνιμο, ας δώσει χρονικό όριο τουλάχιστον 120 μέρες μετά την έγκριση του δανείου, καθώς και τη δυνατότητα να αντικατασταθεί το ακίνητο, αν στο μεσοδιάστημα για κάποιον λόγο αποσυρθεί από την αγορά. Στόχος είναι να μη μπορεί να εκβιάσει κανείς τους υποψήφιους δανειολήπτες.

6. Να αυξήσουμε την προσφορά = Ας μπορούν να πωληθούν σπίτια που σήμερα είναι ημιτελή / κλειστά / μη ανακαινισμένα / σε πλειστηριασμό
Αν πωληθούν μόνο «κανονικά σπίτια από την αγορά» τότε με αυτό το πρόγραμμα θα μειώσουμε το διαθέσιμο στοκ ακινήτων, την ώρα που θα αυξήσουμε τη ζήτησή τους (ξέρω ότι δεν σου αρέσει να το διαβάζεις, αλλά για αυτό μιλάμε).

Την ίδια στιγμή όμως στα νέα κριτήρια χορήγησης golden visa συμπεριελήφθη και η πρόβλεψη να δίνεται golden visa για διατηρητέα ή για ακίνητα που αλλάζουν χρήση (πχ από αποθήκες σε σπίτια), έχουν επιφάνεια τουλάχιστον 120 τετραγωνικά και θα μπουν για πρώτη φορά στην αγορά κατοικίας, με υποχρέωση μακροχρόνιας ενοικίασης. Για αυτά τα ακίνητα το όριο χορήγησης visa παραμένει στα 250.000 Ευρώ, μιας και το κράτος (σωστά) έκρινε ότι έτσι θα αυξήσει το διαθέσιμο στοκ ακινήτων.

Γιατί να μην κάνουμε το ίδιο και με τα ακίνητα που θα αφορούν το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου»;

Γιατί να μη δοθεί η δυνατότητα ολοκλήρωσης ημιτελών / μη ανακαινισμένων κατοικιών, που τώρα παραμένουν κλειστές;
Τι μας πειράζει να δοθούν δάνεια αγοράς, ανακαίνισης και κατοίκησης μη ανακαινισμένων σπιτιών;
Σε τι θα μας βλάψει αν δώσουμε τη δυνατότητα να αγοραστούν ακίνητα και από πλειστηριασμό;
Φυσικά για όλα τα παραπάνω μπορεί κάποιος να βρει αρκετά «επικίνδυνα» σημεία, για τα οποία όμως εύκολα μπορούν να προβλεφθούν «φίλτρα» ελέγχου.

Αν όμως πετύχουμε πχ να προσθέσουμε μερικές χιλιάδες ακινήτων στην αγορά μέσω του προγράμματος «Το Σπίτι μου», θα έχουμε πιο ουσιαστικό αποτέλεσμα από πχ την προσπάθεια περιορισμού των AirBnB (που κάποιοι νομίζουν ότι θα οδηγήσει σε επιστροφή των ακινήτων στη μακροχρόνια ενοικίαση).

7. Ας πληρώνει το πρόγραμμα και κάποιον εκτιμητή, για λογαριασμό του δανειολήπτη
Είναι επιτέλους η ώρα να αρχίσει να εκπαιδεύεται ο Έλληνας στην ιδέα ότι επενδύει έχοντας στο πλευρό του και κάποιους ειδικούς, πόσο μάλλον σε μία από τις πιο σημαντικές επενδύσεις που θα κάνει στη ζωή του. Ναι, ξέρω ότι οι περισσότεροι «τα ξέρουν όλα», αλλά ας μπει στο πρόγραμμα η πρόβλεψη ότι κάθε δανειολήπτης θα έχει στη διάθεσή του ένα μικρό ποσό που θα πρέπει να δαπανήσει για να φέρει εκτιμητή και να διαπιστώσει την αξία και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου που σκοπεύει να αγοράσει με 30ετές δάνειο!

«Μα γιατί το μπλέκεις;» μπορεί να ρωτήσεις.

Για να αρχίσει να κατανοεί ο μέσος πολίτης ότι δεν μπορεί σε θέματα επενδύσεων να ενεργεί με την καρδιά και την άγνοια, υπό συνθήκες πανικού, αλλά με το μυαλό και κάποιον σύμβουλο στο πλευρό του + να κατανοήσει ο ιδιοκτήτης ότι δεν θα μπορεί να κοροϊδέψει τον υποψήφιο αγοραστή.

8. Ας δοθούν κίνητρα μετεγκατάστασης πολιτών στην επαρχία
Το πρώτο πρόγραμμα προέβλεπε αυστηρά ότι το δάνειο θα αφορούσε σπίτι που καλύπτει υφιστάμενες στεγαστικές ανάγκες στον τόπο κατοικίας κάποιου. Ίσως όμως θα μπορούσε να βρεθεί μία λύση για να πριμοδοτηθούν και αυτοί που θα ήθελαν να εγκαταλείψουν την Αττική και τη Θεσσαλονίκη και να μετεγκατασταθούν στην επαρχία (όχι, αν σκέφθηκες ότι μπορείς να πάρεις έτσι σπίτι στα νησιά, για να το κάνεις AirBnB, δεν θα ήθελα να συμβεί αυτό).

Τα οφέλη από μία τέτοια εξέλιξη (αποχώρηση κάποιων από τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα) θα ήταν πολλά, ενώ το κίνητρο του χαμηλότοκου δανείου για πρώτη κατοικία θα ήταν δέλεαρ για όσους κουράστηκαν από τη ζωή στη μεγαλούπολη, αλλά προς το παρόν δεν έχουν άλλη επιλογή.

9. Ας χρησιμοποιηθεί το πρόγραμμα αυτό για την καταπολέμηση της υπογεννητικότητας
Η υπογεννητικότητα δεν αντιμετωπίζεται με λόγια, αλλά με έργα. Μπράβο για το μέτρο της άτοκης χρηματοδότησης στους τρίτεκνους και πολύτεκνους που ανακοίνωσε η αρμόδια υπουργός, μήπως όμως θα είχε νόημα να το πηγαίναμε και 1 – 2 βήματα παρακάτω;

Να έχουν προβάδισμα στη δανειοδότηση οι τρίτεκνοι και οι πολύτεκνοι, έτσι ώστε (αν το επιθυμούν) να καταλάβουν πως η πολιτεία τους δίνει ένα πλεονέκτημα σε ένα πολύ σημαντικό θέμα της ζωής τους;
Να θεσπίζονταν ότι αν μετά τη δανειοδότηση ενός ζευγαριού αυτό αποκτούσε δεύτερο, τρίτο ή περισσότερα παιδιά, το κράτος να πλήρωνε πχ 15.000 – 25.000 Ευρώ από το υπόλοιπο του δανείου, έτσι ώστε να δοθεί ένα πολύ σοβαρό κίνητρο για να αυξηθούν οι γεννήσεις.
(Κάτι τέτοιο θα μπορούσε να γίνει με κάθε είδους δανείου γενικώς, ως ενίσχυση μετά το πρώτο παιδί. Με δεδομένο ότι δάνειο παίρνουν μόνο όσοι είναι επιλέξιμοι και έχουν εισόδημα, το «φίλτρο» θα ήταν αρκετά αποτελεσματικό).

10. Ας βρεθεί τρόπος να μειωθεί η γραφειοκρατία για τη μεταβίβαση ακινήτων
Αν ακούσει κάποιος τους αρμόδιους πολιτικούς, «λύνονται πλέον όλα τα θέματα γραφειοκρατίας». Αν ακούσει όμως τον δραστήριο πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, τον κ. Στράτο Παραδιά, θα ακούσει για δεκάδες ζητήματα που καθημερινά ανακύπτουν και μπλοκάρουν μεταβιβάσεις κλπ. Παραπλήσια θέματα εγείρουν και άλλοι πρόεδροι συλλόγων.

Με αφορμή και το πρόγραμμα αυτό, μπορούν να βρεθούν συγκεκριμένες λύσεις για να μειωθεί η απέραντη γραφειοκρατία που ταλαιπωρεί τις μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα; Για το συγκεκριμένο θέμα δεν θέλω να προτείνω περισσότερα, μιας και ήδη υπάρχουν πολλές σοβαρές προτάσεις στο τραπέζι.

Μην τσιμπάς από τις «πληροφορίες», περίμενε τις αποφάσεις
Ήδη στην αγορά ακούω κάθε λογής ανθρώπους να λένε πως «ξέρουν τι θα γίνει» και «ποια ακίνητα θα είναι επιλέξιμα», όλα αυτά μήνες πριν ανακοινωθούν οι τελικές αποφάσεις της κυβέρνησης. Σου προτείνω να μην «τσιμπάς» και να μην πιστεύεις κάθε είδους «πληροφορίες» που ακούς, ειδικά από ανθρώπους που θέλουν να σε πείσουν να αγοράσεις κάτι πιο ακριβά ή να «προλάβεις την ευκαιρία».

Μετά τις επίσημες ανακοινώσεις το τι περιμένω να γίνει στην αγορά και στις τιμές των ακινήτων θα σου το παρουσιάσω στην εκδήλωσή μου «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών. Προς το παρόν ελπίζω να διορθωθούν όσα έγιναν πέρσι και έκαναν κακό στον χώρο, προκειμένου το πρόγραμμα αυτό να έχει πιο θετικό «αποτύπωμα». Διαφορετικά θα ωφεληθούν μερικές χιλιάδες πολιτών, ενώ θα «κλάψουν» εκατομμύρια άλλων, λόγω των στρεβλώσεων, των υψηλότερων ενοικίων κλπ.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Μαζί, πιο δυνατοί

Ηλίας

*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, έχει εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία. Στις 30.11 και 01.12.2024 οργανώνει στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών τη μεγάλη ετήσια εκδήλωσή του «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις»