Του Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη
Αν αποφασίσουμε ότι θέλουμε να λύσουμε το πρόβλημα προσφοράς, αυτή η επιλογή θα φέρει άμεσα αποτελέσματα
«Η Ελλάδα έχει περισσότερα ακίνητα από όσα χρειάζεται για να στεγάσει όλους τους κατοικούντες σε αυτή» μου είπε φέτος ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς. Ακούγεται παράδοξο, αλλά έχει δίκιο! Όντως το κτιριακό απόθεμα της χώρας μας είναι πολύ μεγάλο και μετά τη φυγή εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων στο εξωτερικό κανονικά θα επαρκούσε για την κάλυψη των στεγαστικών μας αναγκών.
Στην πράξη όμως όλοι ξέρουμε πως εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά, μειώνοντας δραματικά την προσφορά και κάνοντας τη ζήτηση να φαίνεται τεράστια (ενώ δεν είναι). Δεν θα σε μπλέξω με δεκάδες νούμερα, παρά μόνο θα σου παραθέσω λίγα ενδεικτικά:
Τράπεζα Πειραιώς:
Την περίοδο 2001 – 2011 κατασκευάστηκαν στη χώρα μας 917.000 κατοικίες
Την περίοδο 2011 – 2021 κατασκευάστηκαν μόλις 155.000 κατοικίες
Παρά την εμφάνιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η τράπεζα θεωρεί πως λείπουν από την αγορά «μόλις» 212.000 κατοικίες
( = κατέρρευσε η ζήτηση, που όμως πάλι είναι περισσότερη της προσφοράς)
Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία, 2021:
793.000 κλειστά ακίνητα στην Ελλάδα
255.300 κλειστά ακίνητα στην Αττική
(Και εμείς νομίζουμε πως το πρόβλημά μας είναι τα 16.000 – 20.000 δηλωμένα ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση στην Αττική, από τα οποία στην πράξη 10.000 – 12.000 είναι αυτά που χρησιμοποιούνται ενεργά).
Την ίδια ώρα η ΑΑΔΕ έχει ανακοινώσει πως περίπου 600.000 ήταν τα κλειστά ακίνητα (νομίζω το 2021). Στα ακίνητα αυτά αντιστοιχούν περίπου 1.000.000 δικαιώματα = κάθε ακίνητο το έχουν περίπου 2 άτομα, κατά μέσο όρο = «μπλέξιμο» για όσους γνωρίζουν…
Σήμερα τα νούμερα πιστεύω πως είναι χειρότερα.
Το κλειστό, του κλειστού, το κλειστό, κλειστό…
Έτσι η Ελλάδα θα μπει στο 2025 έχοντας ζήτηση πολύ μικρότερη σε σχέση με πριν από 10 – 15 χρόνια, αλλά και με προσφορά εξαιρετικά περιορισμένη. Στην πράξη στην πατρίδα μας σήμερα υπάρχουν:
Εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο και είναι κλειστά
Δεκάδες (εκατοντάδες;) χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν σε funds, κλειστά
Δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν σε τράπεζες, κλειστά
Δεκάδες χιλιάδες ακίνητα ιδρυμάτων, εκκλησιών κλπ, κλειστά
Δεκάδες χιλιάδες ακίνητα ιδιωτών, κλειστά
Δεκάδες χιλιάδες «μπλοκαρισμένες» συναλλαγές ακινήτων
Εκτιμάται πως το σύνολο των οικιστικών ακινήτων εκτός αγοράς είναι αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες
Οι λόγοι που όλοι ξέρουμε…
Όλα αυτά τα ακίνητα δεν είναι κλειστά για άγνωστους λόγους, το αντίθετο:
Α. Υπάρχει συνήθως η ανάγκη «επίλυσης πολεοδομικών θεμάτων». Αυτή την υποχρέωση φέρει σήμερα ο πωλητής του ακινήτου = συχνά τα χαρτιά μαζεύονται / τα προβλήματα λύνονται μετά από 6 – 12 μήνες «αγώνα» και πολλών εξόδων.
Β. Υπάρχουν άπειρες περιπτώσεις με νομικά και κληρονομικά προβλήματα, που στην πράξη δεν λύνονται όταν συνδυάζονται και με τα πολεοδομικά… Ποιος θα βάλει χρόνο και λεφτά για να λύσει τα θέματα ενός ακινήτου στο οποίο κατέχει πχ 25% ή 50%; Σχεδόν κανείς…
(και υπενθυμίζω πως σύμφωνα με την ΑΑΔΕ κάθε κλειστό ακίνητο έχει περίπου 2 ιδιοκτήτες…)
Γ. Η γραφειοκρατία ζει και βασιλεύει. Όταν κάποιος καταφέρει και ολοκληρώσει τη διαδικασία, θα πουλήσει ένα ακίνητο 100% τακτοποιημένο, που εύκολα θα μεταπωληθεί. Όμως σήμερα βρισκόμαστε σε μία μεταβατική περίοδο και για πολλά χρόνια ακόμη η διαδικασία θα είναι «δύσκολη» τις περισσότερες περιπτώσεις (για να το θέσω ευγενικά).
Οι συνέπειες
Έτσι στην πράξη όλα αυτά έχουν μετατραπεί σε… «Γόρδιο Δεσμό», ειδικά τα πολεοδομικά θέματα, που μπλοκάρουν / ακυρώνουν / καθυστερούν άπειρες συναλλαγές.
Μπορεί διάφοροι «ειδικοί» να κουνούν το κεφάλι και να λένε «τι να κάνουμε, υπομονή, έτσι είναι τα πράγματα», όμως οι ζωές των ανθρώπων χειροτερεύουν κάθε μέρα που περνάει, τα ακίνητα λιγοστεύουν και παρά τις καλές προθέσεις της κυβέρνησης και τα σωστά μέτρα που τις περισσότερες φορές έχει λάβει, η κατάσταση θα συνεχίσει να επιδεινώνεται…
Αυτός ο «Γόρδιος Δεσμός» είναι «ο ελέφαντας στο δωμάτιο» που όλοι ξέρουν και αποδέχονται.
Αν ένας ιδιώτης πρέπει να τρέξει για μήνες προκειμένου να ετοιμάσει τα χαρτιά ενός ακινήτου για να ολοκληρώσει την πώλησή του, ποια τράπεζα / ποιο fund / ποιο ίδρυμα / ποιο κράτος ή κρατική υπηρεσία θα βρει τρόπο να λύσει τα προβλήματα από τα χιλιάδες ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους; Να σου πω εγώ: Κανείς δεν θα κάνει τίποτε, παρά μόνο για «λίγα φιλέτα»…
Ταυτόχρονα εγείρεται και ένα θέμα προστασίας της περιουσίας των ιδιωτών, για το οποίο κανείς δεν μιλάει: Πόσο δίκαιο και δημοκρατικό είναι να έχει κάποιος περιουσία που παραμένει μπλοκαρισμένη και να ταλαιπωρείται, αντί να έχει τη δυνατότητα να την πουλήσει και να βελτιώσει τη ζωή του;
Όλα τα παραπάνω μας έχουν φέρει στη σημερινή κατάσταση όπου οι λύσεις είναι λίγες. Ακόμη και οι σωστές προτάσεις, όπως αυτή της ΠΟΜΙΔΑ για τριετή φοροαπαλλαγή όταν «ανοίγει» ένα κλειστό σπίτι στην πράξη αντιμετωπίζονται με «εισπρακτική» λογική και φόβο απώλειας εσόδων.
Και την ίδια ώρα η κατάσταση που βιώνουν όσοι ζουν την αγορά είναι σχεδόν δραματική… στο 3ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων που παρουσιάσαμε στην εκδήλωσή μου «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», το 88% της κοινωνίας θεωρεί το στεγαστικό πρόβλημα αρκετά μεγάλο ή πολύ μεγάλο και το 95,5% τα ενοίκια υψηλά και πολύ υψηλά…
Η λύση που πρακτικά μπορεί να κόψει τον «Γόρδιο Δεσμό»: Πολεοδομική Αμνηστία!
– «Εντάξει, Ηλία, ως εδώ τα ξέρουμε όλα. Έχεις να μας πεις κάτι καινούργιο, ή και εσύ γράφεις μία ανάλυση με κοινοτυπίες και πομπώδη τίτλο, για να μαζέψεις κλικ;» μπορεί να σκεφθείς.
Όχι, όλα αυτά σου τα έγραψα για να προτείνω και μία λύση που θεωρώ πρακτική, βιώσιμη και ρεαλιστική, ικανή να εφαρμοστεί αμέσως! Τη μελετώ από την Άνοιξη του 2024, την παρουσίασα για πρώτη φορά στην εκδήλωση «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» και έχει την υποστήριξη και της ΠΟΜΙΔΑ = των ανθρώπων που βιώνουν στην πράξη όλα όσα περιγράφω παραπάνω.
Προτείνω λοιπόν να εφαρμοστεί στην Ελλάδα το μέτρο της Πολεοδομικής Αμνηστίας!
Να μεταφέρουμε την υποχρέωση πολεοδομικής τακτοποίησης του προς πώληση ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή
Να του δώσουμε χρονικό περιθώριο 3 ετών για να λύσει όλα τα θέματα
(Να εξαιρέσουμε τη μειοψηφία των περιπτώσεων που τα πολεοδομικά προβλήματα δεν λύνονται)
Να του επιβάλλουμε φόρο 5.000 Ευρώ κατά την αγορά, που θα μπορεί να πάρει πίσω, μόλις τακτοποιήσει τα πάντα
Το μέτρο να είναι προαιρετικό
= αντί να βάζουμε το Κράτος / τα funds / τις τράπεζες / τους πολλούς ιδιοκτήτες ενός ακινήτου να ασχοληθούν με την επίλυση των πολεοδομικών του θεμάτων (και να μην το κάνουν), να μεταφέρουμε προαιρετικά την υποχρέωση στον αγοραστή, που θα έχει μόνο ένα ακίνητο να «καθαρίσει» και κάθε συμφέρον για να το κάνει γρήγορα…
Τι θα πετύχουμε αν εφαρμοστεί η Πολεοδομική Αμνηστία;
Αν προχωρήσει αυτή η πρόταση, θα δούμε μεγάλες αλλαγές, αμέσως και στην πράξη!
Θα ξεμπλοκάρουμε αμέσως εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα!
Το Κράτος θα μπορεί να αξιοποιήσει άμεσα την περιουσία του
Τα funds, οι τράπεζες και τα πάσης φύσεως ιδρύματα δεν θα έχουν πλέον την πολεοδομική δικαιολογία και θα μπορούν να βγάλουν στην αγορά όσα ακίνητα επιθυμούν (και δεν έχουν άλυτα θέματα)
Εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες θα μπορέσουν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους = θα αποκτήσουν χρήματα, θα ξεμπλοκάρουν, θα επενδύσουν, θα μετατρέψουν κάτι αδρανές σε λεφτά και ουσία!
Οι νέοι μας θα αποκτήσουν ξανά την ελπίδα πως μπορούν να βρουν προσιτή κατοικία!
Γρήγορα θα ξεκαθαρίσει η λίστα με το ποια ακίνητα έχουν άλυτα προβλήματα και θα μπορεί η Πολιτεία να λάβει μέτρα αποκλειστικά για αυτά (σήμερα όλα πέφτουν στον γενικό «κουβά» των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων).
Τι θα συμβεί στην αγορά ακινήτων, αν εφαρμοστεί η Πολεοδομική Αμνηστία;
Οι αλλαγές θα είναι πολύ μεγάλες, σχεδόν κοσμογονικές!
Α. Γρήγορα θα αυξηθεί η προσφορά ακινήτων και θα σταματήσει η σημερινή στρέβλωση!
Β. Θα υπάρχουν ακίνητα «2 ταχυτήτων και τιμών»: Αυτά με λυμένα τα πολεοδομικά τους θέματα και πιο μεγάλη τιμή και αυτά που θα πρέπει να τα επιλύσει ο αγοραστής, με μικρότερη τιμή
Γ. Ξεμπλοκάροντας χιλιάδες ακίνητα, θα πέσουν νέα χρήματα στην αγορά / στην Ελληνική οικονομία, από αυτούς που θα πουλήσουν ένα ακίνητο και θα επενδύσουν σε κάτι άλλο!
Δ. Θα σταματήσει η άνοδος των τιμών που οφείλεται στην έλλειψη ακινήτων!
= θα πάμε σε μία κανονική αγορά, βελτιώνοντας ραγδαία τις ζωές των πολλών, αποκαθιστώντας αδικίες και αποτρέποντας το ενδεχόμενο εμφάνισης «φούσκας» και πλασματικών τιμών.
«Ο δικηγόρος του διαβόλου»…
Εννοείται πως πάντα υπάρχει σε όλα αυτά και ο αντίλογος, με τον «δικηγόρο του διαβόλου» να έχει αντιρρήσεις σε κάθε προσπάθεια επίλυσης προβλημάτων. Έτσι όσο μελετούσα και συζητούσα την πρότασή μου, άκουσα επιχειρήματα όπως:
«Ναι, αλλά έτσι θα μειωθεί η δουλειά των μηχανικών»
Στην πράξη θα γίνει το αντίθετο, θα πολλαπλασιαστεί η δουλειά των μηχανικών. Αντί να ασχολούνται με τις λίγες δεκάδες χιλιάδες σπίτια που μπορούν να πουληθούν, θα μπορούν πλέον να έχουν ως αντικείμενο τις εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια που θα ξεμπλοκαριστούν.
«Ναι, αλλά κάποια πολεοδομικά θέματα δεν επιδέχονται επίλυσης»
Οκ, ας τα αφαιρέσουμε από τη ρύθμιση και ας προχωρήσουμε με τα υπόλοιπα!
«Ναι, αλλά οι τράπεζες πώς θα χρηματοδοτήσουν ένα ακίνητο που δεν έχει λυμένα τα πολεοδομικά του θέματα;»
Στην αρχή τα ακίνητα αυτά θα πουληθούν στο 20% των αγοραστών που δηλώνουν έτοιμοι να αγοράσουν ακίνητο χωρίς την ανάγκη τραπεζικής χρηματοδότησης. Αυτή η εξέλιξη από μόνη της θα αποσυμπιέσει την αγορά.
Στη συνέχεια οι τράπεζες θα φτιάξουν τραπεζικά προϊόντα που θα λαμβάνουν υπόψη τους και το πολεοδομικό ρίσκο, εκτιμώντας το πριν την εκταμίευση. Υπενθυμίζω πως οι τράπεζες «αφουγκράζονται» την αγορά καλύτερα από πολλούς άλλους. Όχι τυχαία, έχουν προϊόν επισκευής / ενεργειακής αναβάθμισης κατοικίας για το οποίο δεν ζητούν τα τιμολόγια, αλλά στέλνουν επιβλέποντα μηχανικό για να δει την πρόοδο των εργασιών.
«Ναι, αλλά έτσι θα σταματήσουν να ανεβαίνουν οι τιμές των ακινήτων και η Ελλάδα / οι τράπεζές της δεν το αντέχουν αυτό»
Το αντίθετο: Η Ελλάδα χρειάζεται πλέον επιτακτικά να συνδεθούν και πάλι οι τιμές των ακινήτων με την πρόοδο των μισθών και της αγοραστικής δύναμης.
Οι τράπεζές μας είναι πλέον στην καλύτερή τους κατάσταση τα τελευταία 15 χρόνια (τουλάχιστον) και δεν έχουν πλέον την έκθεση σε «επικίνδυνες» αποτιμήσεις, όπως στο παρελθόν.
«Ναι, αλλά έτσι θα σταματήσει να ανεβαίνει η αγορά και εγώ που θέλω να πουλήσω το ακίνητό μου θα χάσω πιθανά κέρδη»
Σωστά, προσωρινά θα γίνει αυτό. Όταν όμως ομαλοποιηθεί η αγορά, τότε και οι Έλληνες και οι ξένοι θα έχουν μεγαλύτερο ενδιαφέρον για τα ακίνητα στην Ελλάδα, βλέποντας υγιή προσφορά και ζήτηση.
Και κάτι ακόμη: Αν το ερώτημα είναι: «Να διαλύσουμε τις ζωές εκατοντάδων χιλιάδων / εκατομμυρίων πολιτών, για να μπορέσουν μερικές δεκάδες να κερδίσουν περισσότερα;» η απάντησή μου θα είναι πάντα: Όχι, η οικονομία μας είναι ελεύθερη, όμως η στέγαση είναι δικαίωμα. Προτείνω την εξάλειψη των στρεβλώσεων, για να έχουν όλοι ίσες ευκαιρίες στην αγορά, κάτι που δεν συμβαίνει σήμερα με τόσα κλειστά σπίτια.
Πολεοδομική Αμνηστία: Μία πρακτική λύση, που μπορεί να φέρει αποτελέσματα Α Μ Ε Σ Ω Σ
Για τα ακίνητα μπορούμε να συζητάμε για μέρες, να καταλογίσουμε ευθύνες, να καταραστούμε κλπ. Στην πράξη όμως οι λύσεις είναι συγκεκριμένες και είναι ανάγκη να λαμβάνουν πάντα υπόψη τους την κατάσταση που έχει σήμερα διαμορφωθεί.
Η Πολεοδομική Αμνηστία δεν καταργεί την υποχρέωση κάθε ιδιοκτήτη να νομιμοποιήσει 100% το ακίνητο που κατέχει, απλά μεταφέρει το κίνητρο από τον πωλητή στον αγοραστή, αλλάζοντας εντελώς τα δεδομένα στην αγορά και επιτρέποντας σε εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες να βελτιώσουν τη ζωή τους.
Εύχομαι από καρδιάς να εισακουστεί / υλοποιηθεί αυτή η πρόταση, για να ομαλοποιήσουμε την προσφορά ακινήτων στην Ελληνική αγορά και να περάσουμε σε μία νέα εποχή!
Ή εύχομαι να εμφανιστούν καλύτερες προτάσεις και να προχωρήσουν αυτές!
Πάντως η σημερινή κατάσταση δεν μπορεί να συνεχιστεί!
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!
Ηλίας
(*Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία).
