Οι 2 μεγάλες αρνητικές αλλαγές που έρχονται..
Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη «θα γίνουμε Λονδίνο», όχι όμως αντιγράφοντας τα θετικά, αλλά μάλλον τα αρνητικά του…
Το 2025 ξεκίνησε με τα θέματα / προβλήματα στον χώρο των ακινήτων να είναι κυριολεκτικά δεκάδες. Μπορεί να παρουσιάζονται ενδελεχώς στα ΜΜΕ ως ειδήσεις, όμως σημασία δεν έχει μόνο να μάθουμε τι γίνεται, αλλά και ποιες θα είναι οι συνέπειες στη ζωή των πολλών.
Οι «προνομιούχοι», οι «μη προνομιούχοι» και τα ακίνητα
Τον όρο «μη προνομιούχοι» εισήγαγε ο Ανδρέας Παπανδρέου πριν 40 χρόνια, ως λόγο για να προχωρήσει σε μία πρωτοφανή κατασπατάληση των δημοσίων πόρων και υπερχρέωση της χώρας (γιατί μαζί με τις σωστές διορθώσεις αδικιών που εφάρμοσε, στο όνομά τους επέτρεψε να γίνει «πάρτυ» που έβαλε τις βάσεις για να καταλήξουμε υπερχρεωμένοι).
Εδώ και πολλά χρόνια στην Ελλάδα η κοινωνία μας δείχνει να έχει χωριστεί περίπου σε δύο κατηγορίες πολιτών:
Οι «προνομιούχοι»:
Οι πλούσιοι
Οι ανήκοντες στη (συνεχώς συρρικνούμενη) μεσαία τάξη
Οι έχοντες δύναμη και εξουσία χωρίς να έχουν μεγάλη οικονομική επιφάνεια.
Οι έχοντες μεγάλη ακίνητη περιουσία
Τμήμα των δημοσίων υπαλλήλων και μικρό τμήμα των ιδιωτικών υπαλλήλων και στελεχών
Οι «μη προνομιούχοι»:
Η πλειοψηφία των νέων μας
Η πλειοψηφία των ηλικιωμένων μας
Οι μικρομεσαίοι
Οι πρώην «μεσαίοι» που «έπεσαν» και δεν μπορούν να σηκωθούν
Αυτοί που χρωστάνε στο δημόσιο, τα ασφαλιστικά ταμεία κλπ
Αυτοί που δεν έχουν την Παιδεία για να μπορέσουν να βελτιώσουν τη ζωή τους (δεν αναφέρομαι στο αν έχουν πτυχίο)
Η πλειοψηφία των εργαζομένων στον ιδιωτικό τομέα και τμήμα των δημοσίων υπαλλήλων
Όλοι οι δείκτες της Ε.Ε. (ακρίβεια, αγοραστική δύναμη, κόστος στέγασης σε σχέση με το εισόδημα κλπ) δείχνουν ότι οι «μη προνομιούχοι» Έλληνες αντιμετωπίζουν μία όλο και πιο δύσκολη πραγματικότητα. Σήμερα ας επικεντρωθούμε στη σχέση που έχουν με τα ακίνητα.
Τα ενοίκια είναι πολύ υψηλά για τους περισσότερους (μιας και οι μισθοί τους έχουν μείνει χαμηλοί και συνεχίζουν να πιστεύουν πως θα αυξηθούν με κρατική παρέμβαση και όχι με ιδιωτικές επενδύσεις) και η έλλειψη προσφοράς προσιτής στέγασης τους ταλαιπωρεί.
Ταυτόχρονα ζούμε το παράδοξο ότι αυτή η κοινωνική πλειοψηφία είναι εναντίον κάθε αλλαγής που θα βελτιώσει / ανατρέψει την κατάσταση και θα αυξήσει την προσφορά, χωρίς να κατανοεί πως στο άμεσο μέλλον θα κληθεί να «πληρώσει» τις συνέπειες της σημερινής μεγάλης έλλειψης προσφοράς ακινήτων.
Ποιες θα είναι οι συνέπειες αυτές; Παρακάτω σου έχω δύο…
Τα σπίτια κλειστά, οι προσπάθειες αξιέπαινες, τα αποτελέσματα πενιχρά
Στην Ελλάδα του 2025 σπίτια υπάρχουν αρκετά, όμως πλέον είναι πάρα πολλά τα κλειστά που ανήκουν σε διάφορες κατηγορίες ιδιοκτητών:
Εκατοντάδες χιλιάδες στο δημόσιο
Εκατοντάδες χιλιάδες σε πολλούς ιδιοκτήτες ταυτόχρονα (σπάνια βγαίνει άκρη στην πολυιδιοκτησία)
Δεκάδες χιλιάδες σε τράπεζες και funds
Δεκάδες χιλιάδες σε ιδρύματα, εκκλησίες κλπ
Πάρα πολλά σπίτια έχουν μετατραπεί σε… καταθέσεις και οι ιδιοκτήτες τους φοβούνται να τα ενοικιάσουν μακροχρόνια
Απέναντι σε αυτήν την κατάσταση η κυβέρνηση κάνει αξιέπαινες προσπάθειες, όμως τα αποτελέσματα ως τώρα είναι πενιχρά.
Πολύ σωστές οι αλλαγές για τη Golden Visa, όμως στην πράξη τα θετικά τους αποτελέσματα θα αναιρεθούν από το πρόγραμμα «Το Σπίτι μου, 2», που θα αυξήσει τη ζήτηση σε μία αγορά όπου έχουμε έλλειψη προσφοράς ακινήτων.
Αξιόλογα και μεγάλου ύψους τα προγράμματα ανακαίνισης κατοικιών κλπ, αλλά η εμπειρία του παρελθόντος δεν μας αφήνει να αισιοδοξούμε για εντυπωσιακά αποτελέσματα (απαιτούνται τιμολόγια και σύνθετες διαδικασίες… σε μία αγορά που δεν βρίσκεις εύκολα τεχνήτες και αν βρεις το θέμα του τιμολογίου είναι…)
Σωστά υιοθετήθηκε η πρόταση του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ Στράτου Παραδιά για να δοθεί απαλλαγή φόρου ενοικίων για τα κλειστά σπίτια που θα ανοίξουν / θα «επιστρέψουν» στη μακροχρόνια μίσθωση, όμως οι όροι και οι περιορισμοί που τέθηκαν στην πράξη αναίρεσαν το μέτρο σε μεγάλο βαθμό.
Πολλά ακόμη μέτρα έχουν ανακοινωθεί, όμως πχ την ίδια ώρα δεν υπάρχει καμία μέριμνα για να προστατευθούν οι ιδιοκτήτες από κακοπροαίρετους ενοικιαστές (ούτε και για να προστατευθούν οι ενοικιαστές από κακοπροαίρετους ιδιοκτήτες) = πολλά ακίνητα θα παραμείνουν κλειστά.
Τα λανθασμένα μέτρα που θα κλείσουν αναδρομικά αδειοδοτημένα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν θα αυξήσουν την προσφορά μακροχρόνιας ενοικίασης, όπως πολλοί μη γνώστες νομίζουν. Τα μέτρα για την ασφάλιση, τα θέματα πυρασφάλειας κλπ στη βραχυχρόνια μίσθωση είναι όλα σωστά.
(Βέβαια πρέπει να ομολογήσουμε πως το προσπαθούν το πράγμα στην κυβέρνηση και πχ αν επιτραπεί να πωλούνται ακίνητα με υποχρέωση του αγοραστή να τα τακτοποιήσει πολεοδομικά, θα ξεμπλοκάρει η αγορά).
Την ίδια ώρα οι προκλήσεις και τα προβλήματα στον χώρο είναι πολλά ακόμη και απαιτούνται ριζικές λύσεις, γιατί διαφορετικά αυτά που έρχονται θα είναι πολύ άσχημα για τους «μη προνομιούχους»…
Τι μας φέρνει το μέλλον:
1. Σιωπηρή εσωτερική μετανάστευση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Η διαδικασία της εσωτερικής μετανάστευσης σε Αθήνα (κυρίως) και Θεσσαλονίκη έχει ήδη ξεκινήσει εδώ και 7 – 8 χρόνια, από τότε που άρχισαν πολλοί να πουλάνε ακίνητα σε «καλές» περιοχές και να αλλάζουν συνοικία / να πουλάνε ακίνητα για golden visa και να αγοράζουν αλλού κλπ.
Τώρα όμως πλέον περνάμε σε μία άλλη φάση της αγοράς:
Η προσφορά ακινήτων (σε καλή κατάσταση και προσιτή τιμή) είναι πολύ μικρή.
Όπως μας έδειξε και το 3ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων που παρουσιάσαμε στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών τον Νοέμβριο, οι πωλητές μειώνονται, δεν έχουν πλέον μεγάλη ανάγκη από τα χρήματα, πουλάνε και για άλλους λόγους.
Τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν πολύ πιο γρήγορα από τους μισθούς και η έλλειψη προσφοράς ακινήτων δεν θα σταματήσει την τάση αυτή
Επίσης, κάτι που κανείς δεν επισημαίνει είναι ότι ο μέχρι πρότινος ισχύων Νέος Οικοδομικός Κανονισμός «οδήγησε» τους περισσότερους εργολάβους να κατασκευάσουν μεγάλα σπίτια, που σε πολλές περιοχές ξεφεύγουν από τα όρια της οικονομικής δυνατότητας των περισσότερων αγοραστών. Γράφουν πολλοί για νέα διαμερίσματα, αλλά ελάχιστα από αυτά απευθύνονται στη «μεσαία» έστω τάξη. Σε ολόκληρες συνοικίες βρίσκεις νεόδμητες 100 μεζονέτες και 10 διαμερίσματα των 50 – 60 τετραγωνικών…
Όλα τα παραπάνω θα επιταχύνουν την εσωτερική μετανάστευση… την ώρα που οι πολλοί θα μένουν στις ευχές. Αν συνεχίσουν έτσι τα πράγματα, σε λίγα χρόνια πολύς κόσμος θα αναγκαστεί να αλλάξει (ξανά;) συνοικία, επειδή δεν θα μπορεί να πληρώσει τα ζητούμενα ενοίκια για τα λιγοστά σπίτια που θα είναι διαθέσιμα…
«Θα πάω κάπου και δεν θα πληρώσω, αφού δεν θα μπορώ» μπορεί να μου απαντήσει κάποιος. Σωστά, όμως αυτό θα οδηγήσει σε ακόμη μικρότερη εμπιστοσύνη από τους ιδιοκτήτες = ακόμη λιγότερα διαθέσιμα σπίτια για τους «μη προνομιούχους»…
«Ίσως αυτό σε δεύτερη φάση να εκτονώσει τις πιέσεις στις τιμές» θα σκεφθείς. Σωστά, το θέμα όμως είναι τι κάνουμε ως τότε με τις ζωές των ανθρώπων, σε μία χώρα που δεν έχει προσφορά ακινήτων και εμείς ακόμη συζητάμε για το πώς θα μειώσουμε τη δόμηση παντού και πώς θα κρατήσουμε τα πάντα ίδια, μην τυχόν και θίξουμε κάποιο συμφέρον…
ΥΓ. Στη χώρα μας δεν υπάρχει καν η σκέψη στο να αντιμετωπιστούν πόλεις όπως πχ η Κόρινθος και η Χαλκίδα ως «προάστια» της Αθήνας και η Κατερίνη, η Βέροια κλπ ως «προάστια» της Θεσσαλονίκης, όπως συμβαίνει σε πολλές χώρες του δυτικού κόσμου = δεν έχουμε φτιάξει «βαλβίδες εκτόνωσης» της στεγαστικής ζήτησης, με εύκολη πρόσβαση στη μεγάλη πόλη, υποδομές κλπ.
2. Συγκατοίκηση αγνώστων (για να «βγαίνει το ενοίκιο»)
Μία δεύτερη αλλαγή που περιμένω να έρθει σε μεγάλη έκταση είναι η συγκατοίκηση αγνώστων στο ίδιο διαμέρισμα. Ήδη αυτό διαφημίζεται ως «νέα μόδα» και στην πράξη οι σχετικές ζητήσεις έχουν εκτοξευθεί (αλλά είναι πολύ μικρές μπροστά σε αυτές που θα υπάρχουν σε 5 χρόνια). Αν κάποιος έχει 300 Ευρώ τον μήνα για ενοίκιο και θέλει να μείνει πχ στο κέντρο, μόνο μαζί με άλλους 4 – 5 θα μπορεί να το κάνει…
Θα μοιραστεί την τουαλέτα, την κουζίνα, τα πάντα… η ιδιωτικότητά του θα περιοριστεί στην κρεβατοκάμαρά του…
Όταν στη μεγάλη μου εκδήλωση «Ελλάδα 2025. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις» συζήτησα αυτή την πρόβλεψη με έναν επενδυτή που ήταν στην αίθουσα, μου απάντησε σωστά πως αυτό συμβαίνει εδώ και δεκαετίες στο Λονδίνο και άλλες Ευρωπαϊκές πόλεις και «κοιτώντας τι γίνεται στη Δύση, μπορούμε να προβλέψουμε τι θα γίνει και εδώ».
Η διαφορά είναι ότι εκεί αυτό συνέβη λόγω τεράστιας ζήτησης, ενώ εδώ συμβαίνει λόγω της δραματικής μείωσης της προσφοράς.
Όλα αυτά μου θυμιζουν την πρώτη γενιά Ρουμάνων που πήγαν στο Λονδίνο και ζούσαν πχ 5 ζευγάρια σε ένα διαμέρισμα. Η ζωή ενός ανδρόγυνου, συχνά νεόνυμφων, ήταν περιορισμένη σε μία κρεβατοκάμαρα… (Τώρα πια άλλαξαν τα δεδομένα και για τους Ρουμάνους που μας πέρασαν οικονομικά…)
«Μα δεν είναι κακό αυτό. Και εμείς ζήσαμε ως φοιτητές μαζί με άλλους» θα μου πεις. Όμως πλέον δεν μιλάμε για φοιτητές που θα συγκατοικήσουν, αλλά για αγνώστους που θα έχουν πολύ μεγαλύτερη ηλικία και απλώς δεν θα μπορούν να πληρώσουν ενοίκιο αλλού…
«Μη φοβάσαι, Ηλία, θα προτιμήσουν πολλοί να αλλάξουν πόλη / να μείνουν με γονείς και παππούδες κλπ» μπορεί να σκεφθείς, όμως και αυτό μας οδηγεί στο πρώτο, τη μετανάστευση που δεν γίνεται από επιλογή, αλλά από ανάγκη…
Όσο δεν αλλάζουμε τους λόγους που δημιουργούν το πρόβλημα, τόσο αυτό θα μεγεθύνεται…
Ειλικρινά εύχομαι να κάνω λάθος σε αυτές τις δύο προβλέψεις. Αν όμως θέλουμε να είμαστε ρεαλιστές, αυτό θα συμβεί μόνο αν αλλάξουμε τους λόγους που δημιουργούν το πρόβλημα και αυξήσουμε την προσφορά ακινήτων.
Όσοι οι «πάσης φύσεως θεωρητικοί και βολεμένοι» θα εξηγούν γιατί είναι κακό να αλλάξουμε τη σημερινή κατάσταση, τόσο η ζωή θα γίνεται όλο και πιο δύσκολη για ένα άλλο κομμάτι της κοινωνίας μας.
Για μένα αυτές οι δύο πιθανές εξελίξεις αποτελούν προβλήματα και όσο δεν προσπαθούμε να τα λύσουμε με γενναίες λύσεις, τόσο αυτές θα μπαίνουν στη ζωή χιλιάδων Ελλήνων…
«Αυτό δεν είναι «Δύση». Αυτό είναι κατάδυση»
Αν δεν αλλάξουμε δρόμο (και αν δεν αποδεχθεί και η κοινωνία τις αλλαγές), τότε όλα αυτά θα προχωρήσουν και, αν είμαστε γεροί, θα ξυπνήσουμε το 2030 και θα παρατηρήσουμε με έκπληξη πώς θα έχει αλλάξει η Ελληνική κοινωνία και πόσο θα έχει υποβαθμισθεί έτι περαιτέρω η ζωή των «μη προνομιούχων» μελών της…
Στην εκδήλωσή μου στο Μέγαρο ο επενδυτής μου υπενθύμισε ότι καλώς ή κακώς αυτό θα συμβεί μιας και θα ακολουθήσουμε και εμείς τη Δύση. Τότε αυθόρμητα του απάντησα ότι «αυτό δεν είναι «Δύση». Αυτό είναι κατάδυση».
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!
Ηλίας
(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία).
