Το πρότεινε ο πρωθυπουργός της Ισπανίας. Πώς θα λειτουργούσε στην Ελλάδα;

Πριν λίγες μέρες δημιουργήθηκε μεγάλη αίσθηση διεθνώς από τη «φωναχτή σκέψη» του πρωθυπουργού της Ισπανίας για «επιβολή φόρου 100% επί της τιμής αγοράς ενός ακινήτου, όταν αυτό αγοράζεται από πολίτη εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης». Το σκεπτικό του πίσω από αυτή την πρόταση ήταν ξεκάθαρο: «Έρχονται και αγοράζουν ακίνητα όχι για να μείνουν σε αυτά, αλλά για να κερδίσουν χρήματα από αυτά».

Η Ελλάδα και η Ισπανία έχουν κάποια κοινά χαρακτηριστικά στην αγορά ακινήτων τους (φυσικά οι Ισπανοί είναι πολύ πιο προχωρημένοι και σοβαροί στο θέμα). Τι θα γινόταν στην Ελλάδα αν στο μέλλον εφαρμοζόταν μία τέτοια πρόταση; Να δούμε τα αποτελέσματα, τα θετικά και τα αρνητικά της; Και μετά να συζητήσουμε λίγο και για την… πραγματική ζωή, πέρα από τις ευχές των άσχετων με τους μηχανισμούς που κινούν την αγορά ακινήτων;

«Κάποια στιγμή στο μέλλον: Φορολογία 100% σε κάθε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από πολίτη εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης»
Έστω λοιπόν ότι κάποια στιγμή τα επόμενα χρόνια μία Ελληνική κυβέρνηση θα επέβαλλε φορολογία 100% σε κάθε αγορά ακινήτου από πολίτη εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

A. Βασικά δεδομένα
1. Πώς θα εφαρμοζόταν αυτό στην πράξη;
Η εφαρμογή θα μπορούσε να γίνει ως εξής:

Ο φόρος θα έμπαινε επί της αναγραφόμενης τιμής του συμβολαίου.
Ουσιαστικά θα διπλασίαζε το τίμημα.
Θα επιβαλλόταν μία φορά, κατά την αγοραπωλησία.
Θα ίσχυε για όποιον δεν θα είχε νωρίτερα κατοικία στην Ελλάδα, όπως κάτι αντίστοιχο έχει προτείνει ο Ισπανός πρωθυπουργός, ας πάμε με αυτό το σενάριο.
(Άραγε θα επιβαλλόταν αναδρομικά αυτή η φορολογία, όπως θα γίνει με τους ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που πήραν άδεια λειτουργίας από το Κράτος πριν χρόνια και τώρα τους λέμε ότι αναδρομικά τους την αναιρούμε αν το ακίνητό τους έχει μη οικιστική χρήση; Ή θα ίσχυε η φορολόγηση από εδώ και πέρα, κάτι που δεν δίνουμε ως επιλογή σε πολλές άλλες περιπτώσεις, με πρώτη αυτήν της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως επιμένει σωστά η ΠΟΜΙΔΑ και ο πρόεδρός της;)
2. «Γιατί όχι φόρος σε όλους τους ξένους;»
Επειδή οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης έχουν τα ίδια δικαιώματα με τους Έλληνες και δεν μπορούμε να τους ξεχωρίσουμε και να τους αντιμετωπίσουμε διαφορετικά, δημιουργώντας συνθήκες μειονεκτικές για αυτούς.

Αυτό μπορεί να γίνει (θεωρητικά) για τους ξένους = για τους πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

3. «Δηλαδή θα αντιμετωπίζαμε με τον ίδιο τρόπο όλους τους ξένους; Και τους Αμερικάνους και τους Τούρκους και τους Λιβανέζους και τους Κινέζους και τους Ιρανούς;»

Οι πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης που αγοράζουν από την Ελλάδα είναι κυρίως από χώρες όπως οι ΗΠΑ, παλαιότερα και η Ρωσία, η Τουρκία, ο Λίβανος, η Κίνα, το Ισραήλ, το Ιράν, η Αίγυπτος κλπ.

Με κάποιες από αυτές τις χώρες η Ελλάδα έχει στρατηγικές συμμαχίες = λογικά θα έπρεπε να τις εξαιρέσουμε και να αφήσουμε μόνο κάποιες = να θεωρηθεί όλο αυτό μία «φωτογραφική διάταξη εναντίον κάποιων χωρών».

Β. Τι θα συνέβαινε στην πράξη;
Αν όλο αυτό εφαρμοζόταν στην πραγματική οικονομία, τότε η λογική εξέλιξη των πραγμάτων θα ήταν η ακόλουθη:

Στην αρχή θα υπήρχε ένα μεγάλο μούδιασμα στην αγορά, μέχρι να καταλάβουν όλοι τι ακριβώς ισχύει και για ποιους.
Οι αντιδράσεις θα ήταν μεγάλες, ειδικά από παραδοσιακούς επενδυτές στη χώρα μας, όπως το Ισραήλ και ο Λίβανος. Κινέζοι, Ρώσοι κλπ λογικά απλά θα μας διέγραφαν ως επενδυτική επιλογή.
Στη συνέχεια θα ξεκινούσε μία διαδικασία εντοπισμού «παραθύρων» για να παρακάμψει κάποιος την απαγόρευση. Πχ «ο φόρος ισχύει αν αγοράσει φυσικό πρόσωπο κάτοικος χώρας εκτός Ε.Ε., αλλά αν κάποιος ιδρύσει Ελληνική εταιρεία και πάρει το ακίνητο μέσω αυτής, τότε δεν θα πληρώσει τον μεγάλο αυτόν φόρο», ή «αν κάποιος ενοικιάσει ένα σπίτι στην Ελλάδα πριν αγοράσει ακίνητο = έχει κατοικία = εξαιρείται από τον φόρο» κλπ.
Στην Ελλάδα είναι παράνομο να γίνονται συναλλαγές ακινήτων με μετρητά και με ποσά που δεν έχουν δηλωθεί στα συμβόλαια. Για αυτό και μόνο σε κάποιο όνειρο θα μπορούσε να δει κάποιος τα συμβόλαια αγοράς των πολιτών εκτός Ε.Ε. να υπογράφονται μόνο στην αντικειμενική τιμή, για να καταβληθεί ο ελάχιστος δυνατός φόρος. Σε αυτό το φανταστικό σενάριο ουσιαστικά θα είχαμε ενθαρρύνει τις επενδύσεις από ξένους με «μαύρα» λεφτά, αποθαρρύνοντας τους κανονικούς με τα «άσπρα» που επιμένουν να αναγράφονται όλα στο τίμημα.
(Υπενθυμίζω ότι μιλάμε πάντα για την Ελλάδα, μία χώρα που δεν είχε πρόβλημα στο παρελθόν να μοιράζει Golden Visa σε Κινέζους που δεν πάτησαν το πόδι τους εδώ και πλήρωσαν 250.000 για αγορά ακινήτου μέσω… πιστωτικής κάρτας, χωρίς να ξέρει κανείς τι άνθρωποι ήταν, αν πήγαιναν κάθε Κυριακή στην εκκλησία ή αν ήταν αρχηγοί μαφίας. Δεν λέω πως υπήρξε κάποια παρανομία σε όλο αυτό, αλλά εξηγώ πόσο χαλαρά ήταν τα πράγματα).
Η εξέλιξη αυτή θα ήταν προβληματική για τις εμβληματικές επενδύσεις στη χώρα μας, όπως πχ αυτή του Ελληνικού, καθώς και για κάθε άλλη εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων που εισπράττει μόνο «άσπρα» και αποφεύγει συναλλαγές με επενδυτές που «αναζητούν παράθυρα παράκαμψης της κείμενης νομοθεσίας».
Μετά από 1 – 2 χρόνια το αργότερο, η τότε κυβέρνηση θα άλλαζε ξανά τους κανόνες και θα άνοιγε και πάλι την αγορά, μιας και θα διαπίστωνε ότι το αποτέλεσμα θα ήταν πολύ φτωχό, σε σύγκριση με τη ζημιά που θα είχε γίνει στη χώρα.

Γ. Ποια θα ήταν τα θετικά ενός τέτοιου εγχειρήματος;
Όταν εμφανίστηκαν τα σχετικά δημοσιεύματα για τη σκέψη του πρωθυπουργού της Ισπανίας, δεκάδες ήταν αυτοί που μου προώθησαν τα σχετικά λινκ, για να μου την επισημάνουν. Οι περισσότεροι ήταν θετικοί στην ιδέα, θεωρώντας ότι θα φέρει ουσιαστικές αλλαγές. Ποια θετικά στοιχεία θα έφερνε μία τέτοια πρόταση στην πράξη;

1. Θα μείωνε λίγο το επενδυτικό ενδιαφέρον κάποιων ξένων επενδυτών για την Ελλάδα = ίσως κάποιοι ιδιοκτήτες να ένιωθαν ότι πρέπει να πουλήσουν φθηνότερα, επειδή δεν θα βρουν πελάτες = θετικό για όσους θέλουν να πέσουν οι τιμές.

2. Θα σταματούσε / μείωνε το ενδιαφέρον για νέες επενδύσεις σε ακριβά οικιστικά έργα = όσοι είναι ενάντια σε αυτά θα πανηγύριζαν.

3. Θα έστελνε ένα (θεωρητικό) μήνυμα ότι «η Πολιτεία ενδιαφέρεται να προστατεύσει τους ντόπιους».

4. Θα απέτρεπε κάποιες επενδύσεις από πιθανούς επενδυτές «αμφιβόλου ηθικής».

5. Η ελπίδα όσων είναι υπέρ ενός τέτοιου εγχειρήματος θα ήταν να μην αγοράσει ακίνητο κανείς πολίτης εκτός Ε.Ε. και «ιδανικά» να πουλήσουν και να φύγουν αυτοί που έχουν ήδη αγοράσει, «αγανακτισμένοι από την άδικη συμπεριφορά του Ελληνικού κράτους απέναντί τους». Έτσι (σύμφωνα με αυτόν τον συλλογισμό) θα έπεφταν πολλά νέα ακίνητα στην αγορά και θα έπεφταν οι τιμές.

6. Τέλος, η μεγαλύτερη προσδοκία όσων τάσσονται υπέρ ενός τέτοιου μέτρου θα ήταν να φέρει χάος, να αποχωρήσουν όλοι οι ξένοι επενδυτές, να τρομάξουν και οι Έλληνες και οι τιμές των ακινήτων να καταρρεύσουν (για να μπορέσουν οι ίδιοι να αγοράσουν φθηνά).

(Μεγάλη είναι η ζημιά που έχει κάνει ο Paulo Coelho σε πολύ κόσμο που όντως πιστεύει ότι «όταν θέλεις πάρα πολύ κάτι, όλο το σύμπαν συνωμοτεί για να τα καταφέρεις». Ένα τμήμα της κοινωνίας μας φαντάζονται πράγματα, αποφασίζουν ότι είναι σωστά και κανείς δεν μπορεί να τους πείσει με επιχειρήματα. Απλά αναζητούν τον ψεύτη που θα τους πει ότι μπορεί να γίνει αυτό που θέλουν, όσο παράλογο και αν είναι).

Δ. Ποια θα ήταν τα αρνητικά ενός τέτοιου εγχειρήματος;
Στην πράξη μία τέτοια πολιτική απόφαση θα ήταν «μία τρύπα στο νερό». Θα είχε το ίδιο αποτέλεσμα με «τα μέτρα που πήραν στη Νέα Υόρκη κατά της βραχυχρόνιας μισθωσης» (και δεν έφεραν κανένα αποτέλεσμα), ή «το πλαφόν στα ενοίκια που επέβαλλαν στο Βερολίνο για να λύσουν το πρόβλημα του κόστους στέγασης (και κινδύνεψαν να κοιμούνται οι άνθρωποι στα παγκάκια, με τα περισσότερα σπίτια να αποσύρονται από την αγορά).

Για να δούμε αναλυτικά τι θα συνέβαινε στην Ελληνική αγορά ακινήτων, αν εφαρμόζαμε την πρόταση του Ισπανού πρωθυπουργού…

1. Θα δημιουργούσε μία ανούσια αναταραχή. Η χώρα μας θα δεχόταν μία εκστρατεία δυσφήμισης, ενώ στην πράξη δεν θα είχε οφέλη. Όλα αυτά θα έρχονταν να προστεθούν στο υπόλοιπο χάος που υπάρχει σήμερα στην αγορά…

2. Θα σταματούσε επενδύσεις και δανειοδοτήσεις σε εξέλιξη για ένα χρονικό διάστημα, μέχρι να εντοπίσει η αγορά τη νέα της ισορροπία.

3. Θα δημιουργούσε μία «παράλληλη αγορά», όπου «καταφερτζήδες θα έβγαζαν άκρη» και θα προσέφεραν ακίνητα σε πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, χωρίς αυτοί να πληρώσουν τον φόρο. Εύκολα μπορεί να σκεφθεί κάποιος πολλές δυνατότητες παράκαμψης:

Με ίδρυση Ελληνικής εταιρείας και αγορά μέσω αυτής
Με ίδρυση πχ Κυπριακής εταιρείας, που θα ανήκει σε Έλληνα, θα αγοράσει ακίνητο και στη συνέχεια αυτός θα πουλήσει τις μετοχές της σε πολίτη εκτός Ε.Ε.
(Το θέλεις και πιο «όμορφο»; Με ίδρυση Κυπριακής εταιρείας της οποίας οι μετοχές θα ανήκουν σε μία offshore, που θα ανήκει σε Έλληνα πολίτη. Ο Έλληνας θα πουλήσει τις μετοχές της offshore στον πολίτη εκτός Ε.Ε. και τρέξε να βρεις εσύ τι και πώς).
Με προγενέστερη ενοικίαση ακινήτου. Ο ξένος θα εμφανίζεται ότι σήμερα ενοικίασε και μετά από 2 μήνες αγόρασε.
Με χρησιμοποίηση «μπροστινού» που θα είναι πολίτης εντός Ε.Ε.
Με προσύμφωνο κλπ (αν μάθεις πόσα ακίνητα έχουν «αγοραστεί» με προσύμφωνο, θα τρομάξεις…)
Με «ενοικίαση για 99 χρόνια και δικαίωμα αγοράς όταν αλλάξει ο νόμος»
Και πολλές άλλες πατέντες που οι εφευρετικοί μας δικηγόροι θα εντοπίσουν για να προσπεράσουν την απαγόρευση.
Τι θα έκανε απέναντι σε όλα αυτά το Ελληνικό Κράτος: Τίποτε. Απλά θα είχε ενεργοποιήσει έναν μηχανισμό που θα απέτρεπε τους απλούς, κανονικούς επενδυτές να επενδύσουν και θα προσέλκυε αυτούς που είναι πιο «ευέλικτοι».

4. Όταν οι πολίτες που ονειρεύονται απλές λύσεις για δύσκολα προβλήματα διαπιστώσουν πως το μέτρο δεν θα αλλάξει τίποτε στην πράξη, θα απογοητευθούν / θυμώσουν ακόμη περισσότερο.

«Δηλαδή, Ηλία, είσαι υπέρ του να αγοράζουν ανεξέλεγκτα οι ξένοι στην Ελλάδα;»
Αν ανήκεις σε όσους είναι ενοχλημένοι με τη σημερινή κατάσταση, μετά από όλα αυτά πιθανόν να σκεφθείς: «Δηλαδή, Ηλία, είσαι υπέρ του να αγοράζουν ανεξέλεγκτα οι ξένοι στην Ελλάδα;»

Θα μου έκανες αυτήν την ερώτηση μιας και στη σύγχρονη Ελλάδα οι περισσότεροι πολίτες θεωρούν ότι αν εξηγήσεις πως κάτι θα κάνει κακό, αυτόματα είσαι εναντίον του. Δυσκολεύονται να πιστέψουν πως απλά… κάνει κακό!

Προσωπικά είμαι εναντίον της ανεξέλεγκτης αγοράς Ελληνικών ακινήτων από ξένους. Το εξήγησα και όταν πρότεινα (μόνος, σε ανύποπτη στιγμή) την αλλαγή του μοντέλου της Golden Visa στη χώρα μας, πριν προχωρήσει η κυβέρνηση στις (σωστές) αλλαγές που έκανε.

Δεν καταλαβαίνω τι κερδίζουμε με το να βάζουμε πχ τους ξένους να ανταγωνίζονται τον μέσο Έλληνα για την απόκτηση ενός ακινήτου, που για τον Έλληνα είναι όνειρο ζωής και ανάγκη, ενώ για τον ξένο είναι απλώς «μία επένδυση, για να πάρει visa για την Ευρώπη». Ούτε και κατανοώ ποια είναι τα οφέλη από το να πουλήσουμε κάθε όμορφο σημείο της Ελλάδας σε ξένους, που στην πλειοψηφία τους θα το κρατήσουν κλειστό… (το ότι κάποιοι ιδιοκτήτες, μεσίτες και εργολάβοι θα κερδίσουν χρήματα για μία φορά δεν είναι ουσιαστικό κέρδος για τη χώρα, ούτε τα εφάπαξ έσοδα του δημοσίου).

Από την άλλη το δικαίωμα της περιουσίας (πρέπει να) είναι ιερό και κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να έχει δικαίωμα να αξιοποιήσει το ακίνητό του όπως αυτός επιθυμεί. Για αυτό και δεν θεωρώ ότι μέτρα όπως ο φόρος 100% σε πολίτες εκτός Ε.Ε. θα φέρει αποτελέσματα, ούτε το κλείσιμο των ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση κλπ. Ψάχνω λύσεις πρακτικές, που να είναι δίκαιες και ταυτόχρονα προβλέψιμες, όπως οι αλλαγές που έγιναν για τη Golden Visa:

Ναι, να είναι το όριο στις 250.000 Ευρώ όταν βάζουμε νέα, μη οικιστικά, ακίνητα στην αγορά, μιας και αυξάνουμε την προσφορά, δεν τη μειώνουμε.
Ναι, να είναι το όριο στις 800.000 Ευρώ όταν πρόκειται για οικιστικά ακίνητα, έτσι ώστε να μην ανταγωνίζεται ο μέσος Έλληνας τον πλούσιο ξένο.
Θέλετε πρακτικές λύσεις; Ανοίξτε τα σπίτια!
Δεν ξέρω καλά την αγορά ακινήτων της Ισπανίας = δεν ξέρω αν μπορεί να πετύχει η πρόταση του Ισπανού πρωθυπουργού.

Ξέρω όμως πως στη ζωή τα πράγματα αλλάζουν όταν αφήνουμε τις θεωρίες και τις ευχές και περνάμε σε πρακτικές λύσεις:

Θέλεις να αυξηθούν οι μισθοί; Αν ναι, σταμάτα να είσαι εναντίον κάθε επένδυσης («για να μην κονομήσει ο επενδυτής»), άσε να κτιστούν εργοστάσια και θα δεις πως η ζήτηση εργασίας θα τους ανεβάσει γρήγορα.
Θέλεις να μην αγοράζουν ανεξέλγκτα οι ξένοι; Αν ναι, βάλε όρους και κανόνες, όχι απαγορεύσεις που εύκολα θα ξεπεραστούν από την ίδια τη ζωή και την αγορά.
Θέλεις να μπουν πολλά ακίνητα στην αγορά και να αυξηθεί η προσφορά; Αν ναι, τότε δώσε λύση για τα άπειρα μπλοκαρισμένα ακίνητα (πρότεινα να μπορεί να νομιμοποιήσει τις πολεοδομικές παραβάσεις ο αγοραστής. Αν έχεις να προτείνεις κάτι καλύτερο, να το δούμε, όμως δεν αρκεί πια το «να μη γίνει τίποτε, καλά είμαστε και έτσι» ή το «να βρει το κράτος λύση»).

Και αν πιστεύεις πως πχ ακίνητο που ανήκει σε 4 θα τακτοποιηθεί από τον έναν και θα πωληθεί, ή πως θα ασχοληθεί κάποιος δημόσιος υπάλληλος για να τακτοποιήσει ακίνητο που ανήκει στο δημόσιο ή πως κάποιος καλόγερος θα το κάνει για τα ακίνητα της Μονής, τότε μάλλον η μόνη σου σχέση με την αγορά ακινήτων είναι… θεωρητική.

Αντίστοιχες «σκέψεις» με τον Ισπανό πρωθυπουργό έκανε στο παρελθόν και ο σοσιαλιστής πρώην πρόεδρος της Γαλλίας Francoise Hollande, που ήθελε να φορολογήσει τους πλουσίους με φόρο 75 – 90%. Όταν του έφυγαν όλοι και δεν μάζεψε ούτε τα έσοδα που είχε πριν, ακύρωσε τη σχετική νομοθεσία.

Το τεράστιο στεγαστικό πρόβλημα της Ελλάδας δεν θα λυθεί αν απαγορεύσουμε στους Τούρκους και τους Κινέζους να αγοράσουν ακίνητα στο όνομά τους, αλλά αν αυξήσουμε άμεσα και πολύ την προσφορά ακινήτων. Αλλιώς πάμε για… «κατάδυση», όπως σου εξήγησα.

Εσύ τι γνώμη έχεις;

Και μην ξεχνάς: Μαζί είμαστε πιο δυνατοί!

Ηλίας

(Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διευθύνει τον όμιλο εταιρειών MORE, στην Ελλάδα είναι επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων και ταυτόχρονα συμβουλεύει 300+ επενδυτές και μικρομεσαίους επιχειρηματίες στην Ελλάδα, την Κύπρο και τη Ρουμανία).